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15/02/2004
Quesito:
Qualche anno fa ho
stipulato un contratto di locazione di durata
quadriennale avente ad oggetto un immobile ad uso
abitativo che è attualmente in scadenza. Al momento
della firma del contratto ho versato al proprietario
un deposito cauzionale pari a due mensilità del
canone di locazione. Peraltro, il contratto prevede
che su tale deposito cauzionale non maturino gli
interessi legali. Vorrei sapere se alla scadenza del
contratto posso pretendere dal locatore la
corresponsione degli interessi legali sul deposito
cauzionale benché tale previsione sia esclusa.
Risponde: avv.
Debora Lolli
Conviene anzitutto ricordare che, l’obbligo del
locatore di restituire il deposito cauzionale sorge
al termine della locazione, ma soltanto se il
conduttore abbia integralmente adempiuto alle
proprie obbligazioni contrattuali, giacché,
diversamente, assume rilievo la funzione specifica
del deposito, che è quella di garantire
preventivamente il locatore dagli inadempimenti del
conduttore (Cass. Civ., Sez. III, 20 gennaio 1997,
n. 538). Il diritto del conduttore alla restituzione
del deposito cauzionale si prescrive nel termine di
dieci anni dalla cessazione del rapporto
contrattuale di locazione.
Quando il deposito cauzionale esaurisce la sua
funzione di garanzia delle obbligazioni contrattuali
assunte dal conduttore sorge in capo a quest’ultimo,
oltre al diritto alla restituzione della somma
versata a tale titolo, anche l’ulteriore diritto a
vedersi riconoscere dal locatore gli interessi
legali maturati su detta somma. Infatti, l’art. 11
della legge 27/07/1978 n. 392 (cd. legge sull’equo
canone), ancora in vigore in quanto non abrogato
dalla legge di riforma delle locazioni ad uso
abitativo, ossia la legge n. 431 del 30/12/1998,
oltre a prevedere che il deposito cauzionale versato
dal conduttore al proprietario non possa essere
superiore a tre mensilità, prescrive, altresì, che
tale deposito sia fruttifero ossia produttivo di
interessi legali che devono essere corrisposti al
conduttore alla fine di ogni anno, o comunque al
termine del rapporto contrattuale unitamente al
deposito cauzionale.
La stessa
giurisprudenza ha confermato in tempi recenti (Cass.
Civ., Sez. III, 19/08/2003, n. 12117) che l’obbligo
da parte del proprietario di corrispondere al
conduttore gli interessi legali maturati sulla somma
depositata a titolo di cauzione sia inderogabile da
parte dei contraenti. Secondo la Suprema Corte,
infatti, la disposizione ex art. 11 della legge
392/1978 ha valore imperativo poiché persegue
finalità di carattere generale consistenti nella
tutela del contraente più debole e nell’impedire che
i frutti della relativa somma, percepibili dal
locatore, possano tradursi in realtà in un
surrettizio incremento del corrispettivo della
locazione.
Conseguentemente qualsiasi clausola contrattuale
difforme, che disponga in sostanza l’infruttiferità
del deposito cauzionale, potrebbe essere ritenuta
nulla per contrasto con l’art. 11 sopra menzionato. |