|
18 gennaio 2004
Le Spese di pulizia delle Scale nel regolamento
condominiale
Quesito:
Amministro un
Condominio per il quale fu predisposto dal
costruttore un Regolamento nel quale si prevede che:
“le spese di manutenzione e ricostruzione delle
scale dovranno essere ripartite tra i condomini
sulla base della tabella scale redatta secondo le
indicazioni dell’articolo 1124 c.c.”. Nella prima
assemblea i condomini presenti, la totalità degli
acquirenti, escluso il costruttore ancora
proprietario di poche unità immobiliari, hanno
deliberato l’approvazione del Regolamento di
condominio con alcune modifiche, tra le quali: “Le
spese di pulizia delle scale dovranno essere
ripartite in parti uguali tra i condomini
utilizzatori”. Così è stato fatto per una decina
d’anni, oggi un condomino, presente alla predetta
riunione ed allora favorevole, ritiene che tali
spese debbano essere ripartite secondo la “Tabella
Scale” in quanto previsto nel Regolamento
originario. Come mi devo comportare, potete fornirmi
un’indicazione sulla possibile soluzione della
controversia.
Risponde: ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Egregio Amministratore,
va
anzitutto precisato che, secondo il disposto
dell’articolo 1131 c.c. l’Amministratore deve
eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei
condomini e curare l’osservanza del regolamento di
condominio, pertanto non spetta all’Amministratore
il potere di sindacare sulla validità del deliberato
assembleare ne tanto mento sulle clausole del
regolamento di condominio o sulle successive
variazioni deliberate dall’assemblea dei condomini;
potere che spetta solamente all’Autorità Giudiziaria
se ed in quanto ritualmente investita della
controversia dal condomino che assuma
l’illegittimità della delibera assembleare. Va poi
preliminarmente osservato che, l’articolo 1124 c.c.
nella sua formulazione letterale si riferisce alle
spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e
non alle spese di pulizia di quest’ultime. Le spese
di manutenzione e ricostruzione attendono a lavori
periodici ed indispensabili per mantenere la normale
efficienza delle scale conservandole dal normale
logorio, mentre le spese di pulizia, e per inciso
così anche le spese di illuminazione, rappresentano
delle spese utili a permettere ai condomini un più
confortevole uso e godimento delle cose comuni e di
quelle proprie (v. conformemente Cass. Civile
N°8657 del 3.10.1996). È pertanto errato parlare
di manutenzione quando si tratta di spese di
pulizia, alle quali i condomini sono tenuti a
contribuire in ragione dell’utilità della cosa
comune e che, l’Assemblea può legittimamente
decidere come ripartire nell’ambito delle
attribuzioni riconosciutele dagli articoli 1135 e
1138 c.c. Ciò premesso bisogna aggiungere che, il
Regolamento di condominio redatto dal costruttore e
successivamente inserito per relationem negli
atti d’acquisto dei singoli condomini può contenere
disposizioni “contrattuali” che incidono
sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi
di ciascun condomino, modificabili solamente con il
voto unanime di tutti i condomini, e norme
“regolamentari” che riguardano invece le
modalità d’uso delle cose comuni ed in genere
l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi
condominiali, modificabili a maggioranza. Le spese
di pulizia delle scale, come ci ha chiarito la Corte
di Cassazione nella sentenza N°2018 del 19.02.1993,
attendono all’organizzazione ed al funzionamento
delle cose comuni destinate a servire i condomini
sono propriamente classificabili come norma
regolamentare, e pertanto il criterio di
ripartizione di tali spese eventualmente previsto
nell’ambito di un regolamento di condominio è
legittimamente modificabile dall’assemblea dei
condomini con delibera assunta con il voto
favorevole della maggioranza dei condomini
intervenuti che rappresenti almeno la metà del
valore dell’edificio (ex art. 1136 c.c. 2° comma).
Orbene nel caso di specie il regolamento di
condominio si riferiva alle sole spese di
manutenzione e ricostruzione delle scale e non anche
a quelle di pulizia, per le quali la prima assemblea
di condominio, con un’ampia maggioranza, a ritenuto
di prevedere una norma ad hoc, senza porre in
essere alcuna variazione della disciplina pattuita
per le spese di manutenzione e ricostruzione delle
scale. Anche nella alquanto improbabile ed
altrettanto denegata interpretazione che dovesse far
rientrare le spese di pulizia scale nella disciplina
di cui alla pattuizione del regolamento condominiale
de quo, si dovrà ritenere, conformemente
all’orientamento giurisprudenziale richiamato, che
legittimamente l’assemblea di condominio abbia
modificato il criterio di riparto originariamente
previsto, non essendo necessaria l’unanimità dei
consensi per la modifica di una norma
“regolamentare”. Va infine aggiunto che il condomino
che ora contesta il criterio di ripartizione delle
spese di pulizia in parti uguali, lo ha approvato in
sede assembleare, e per gli anni successivi, devo
ritenere, abbia approvato i bilanci consuntivi e
preventivi, o quantomeno non abbia posto in essere
alcuna impugnativa ex art. 1137 c.c. e pertanto ora
potrebbe solamente agire invocando e provando la
nullità della delibera condominiale. |