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18/07/2004
Il
Residence – chiusura di un cancello
Quesito:
Abito in un
residence di 10 villette mono e bifamiliari.
L'ingresso del residence è dotato di un cancello
manuale che noi proprietari decidemmo di lasciare
sempre aperto. Oggi, da parte di alcuni residenti, è
nata l'esigenza di chiudere l'accesso al residence
per evitare che le auto entrino troppo velocemente.
Si stanno valutando diverse soluzioni (sbarra,
cancello automatico, dosso), ma ci sono pareri
discordi. Nel caso non riuscissimo a trovare
l'accordo potremmo imporre la decisione della
maggioranza? Potremmo ripristinare il vecchio
cancello manuale che l'impresa costruttrice aveva
installato?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Nella supposta assenza di pattuizioni convenzionali
atte ad inquadrare giuridicamente il complesso
immobiliare da Lei descritto come “residence
formato da 10 villette”, e a darvi una specifica
regolamentazione, ricorre il disposto di cui
all’articolo 2248 del codice civile a mente del
quale “la comunione costituita o mantenuta al
solo scopo del godimento di una o più cose è
regolata dalle norme del titolo VII° libro III° del
codice civile”, ovverosia della “Comunione”.
Posto poi che le norme di cui al capo secondo sul
Condominio negli edifici, sono dettate per i
canonici condomini verticali, pur essendoci
giurisprudenza che estende l’applicabilità delle
predette norme anche a situazioni in cui vi sono
beni comuni a servizio di più edifici in condominio
cosiddetti “Supercondominii”, nel caso di specie, di
un ingresso comune a più villette autonome, riterrei
più propriamente applicabili le norme in materia di
comunione di cui al capo primo. Ciò premesso
dall’applicazione del combinato disposto degli
articoli 1104 e 1105 del codice civile, rileva che
ogni comunista è tenuto alle spese di manutenzione e
conservazione delle cose comuni ed al rispetto delle
deliberazioni prese dalla maggioranza dei
partecipanti alla comunione, che saranno vincolanti
anche per i dissenzienti e per gli assenti, a patto
che tutti i comunisti siano stati preventivamente
informati dell’oggetto della deliberazione ed
invitati alla assemblea. Le quote di contribuzione,
si presumeranno uguali in assenza di una diversa
determinazione, come disposto dal primo comma
dell’articolo 1101 del c.c.. Anche la giurisprudenza
è pressoché unanime nel ritenere che il ripristino
di una cancellata già esistente o l’installazione su
di questa di un sistema di automazione rappresenta
atto di ordinaria amministrazione e non innovazione;
al riguardo la Corte d’Appello di Milano ha
sentenziato che “non costituisce innovazione il
ripristino di un cancello esistente ab origine e
rimasto poi inutilizzato per lungo tempo”(Appello
Milano 25 giugno 1991 n° 817), come pure, ex
plurimis, il Tribunale di Brescia ha ritenuto
che non costituisce innovazione ma semplice
modificazione l’installazione di un automatismo al
cancello comune, rispondendo allo scopo di un uso
del bene più proficuo, più comodo e ad una maggior
sicurezza evitando la mancata chiusura per
negligenza (Trib. Brescia sentenza del 7 settembre
1991).
Ciò detto nel caso in
parola, potrà convocarsi l’Assemblea partecipanti
alla comunione e raccogliere così la delibera della
maggioranza di questi. |