Le spese di pulizia e di tinteggiatura del vano scale
Quesito:
Diversi anni addietro, l’Assemblea del mio
Condominio deliberò (con il mio voto contrario) di
suddividere la spesa per la pulizia delle scale per
il 50% in base ai millesimi di proprietà ed il 50%
sulla scorta dei millesimi relativi all’uso
dell’ascensore. Detti millesimi, assieme ad altri,
risultano stabiliti da una apposita tabella di
frazionamento allegata ai vari rogiti di acquisto. E
corretto il sistema di riparto, potrebbe essere
variato ?
E’ poi corretto
ripartire secondo il criterio dei millesimi di
proprietà la spesa per la tinteggiatura del vano
scale confinante, oltre che con i muri perimetrali,
anche con le pareti del vano di corsa ascensore e
dal quale si accede a quattro pianerottoli di
consistente superficie (anch’essi oggetto del
tinteggio), su ciascuno dei quali insistono gli
ingressi di tre appartamenti, di cui due posti ad un
paio di metri oltre al profilo del vano scala ?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre da subito
precisare che, le spese di pulizia e di
illuminazione delle scale non sono le spese di
manutenzione e ricostruzione delle stesse alle quali
fa riferimento l’articolo 1124 c.c., pertanto non è
di diretta applicazione il disposto di cui al
precitato articolo. Infatti, come ha già avuto modo
di chiarire la Suprema Corte di Cassazione con la
sentenza N° 8657 del 3 ottobre 1996, le spese di
pulizia e di illuminazione del vano scale non
configurano oneri per la conservazione
dell’integrità e del valore capitale delle cose
comuni, bensì spese utili a permettere ai condomini
un più confortevole utilizzo delle cose comuni e di
quelle proprie, con la conseguenza che i condomini
sono tenuti a contribuirvi non già in base ai
millesimi di comproprietà, ma piuttosto in base
all’uso che ciascuno di essi può fare delle scale,
in applicazione del disposto di cui all’articolo
1123 - 2° comma c.c.. Di qui l’Assemblea,
nell’ambito delle proprie facoltà, ex articolo 1138
c.c., potrà regolamentare la ripartizione delle
spese di pulizia in ragione dell’utilità che le
scale portano per ogni condomino, deliberando con il
quorum di cui al II° comma dell’articolo 1136 c.c.,
ovverosia con la maggioranza degli intervenuti
all’assemblea che rappresenti almeno la metà del
valore dell’edificio (vedi conformemente Cassazione
Civile N° 2018 del 19 febbraio 1993) Nel caso di
specie, nel Suo condominio, anni addietro, si è
deciso di ripartire le spese di pulizia per una metà
in ragione dei millesimi generali e per l’altra metà
secondo in millesimi “Ascensore”, forse non tenendo
conto che i millesimi ascensore già dovrebbero
essere stati calcolati ex articolo 1124 c.c. per un
50% in ragione del valore dei singoli piani o
porzioni di piano e per il restante 50% in misura
proporzionale all’altezza di ciascun piano dal
suolo. Per quanto attiene alla giustezza o meno di
distinguere gli oneri per la pulitura del vano scale
da quelli per il cortile, lo ritengo corretto
nell’ambito della vostra attuale ripartizione delle
spese, essendo chiamati a contribuirvi i condomini
anche in ragione dell’altezza del piano, parametro
ininfluente allorquando si vadano a suddividere le
spese di pulizia del cortile. Quanto infine alla
suddivisione delle spese di tinteggiatura del vano
scale, essendo questo un bene comune a tutti i
condomini indistintamente ed in ragione dei
rispettivi millesimi di comproprietà, nell’assenza
di particolari disposizioni regolamentari, ritengo
sia corretto adottare una ripartizione sulla base di
questi millesimi ex art. 1123, primo comma,
rimanendo però a carico dei soli proprietari
dell’impianto ascensore la spesa per la
tinteggiatura della struttura esterna
dell’ascensore, secondo i rispettivi millesimi di
comproprietà dell’impianto stesso. Si potrebbe poi,
in ultima analisi, ipotizzare un addebito
particolare per le spese di tinteggiatura dei
diversi pianerottoli, ai soli utilizzatori,
ipotizzando una funzione esclusiva per quest’ultimi. |