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28/11/2004
La ripartizione delle spese di tinteggiatura
del vano e dell’atrio scale
Quesito:
Abito in una piccola
palazzina ove si sono svolti lavori di tinteggiatura
dell’atrio interno e del vano scale. Come vanno
ripartite le spese? L’Amministratore intende
suddividerle applicando l’articolo 1124 c.c., è
corretto?
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Nella supposta assenza di specifiche pattuizioni di
natura regolamentare, il quesito posto trova
soluzione dall’interpretazione dell’articolo 1124
c.c., che prevede un particolare modo di
ripartizione delle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale, per metà in ragione del
valore del piano o porzione di piano e per l’altra
metà in proporzione all’altezza dei diversi piani.
Il tenore letterale del citato disposto si riferisce
chiaramente alle sole opere afferenti alla scala,
intesa quale corpo complesso, costituito da più
gradini, alzate pedate, ringhiere passamani e
sostegni vari, tutte parti per la cui manutenzione
soccorre la ratio dell’articolo in parola
che, come detto, prevede una suddivisione dei costi
parametrata in parte al posizionamento dei diversi
fondi, attribuendo così, un maggior onere per i
proprietari d’immobili allocati ai piani alti,
essendo serviti da un maggior tratto di scala, in
quanto è da presumersi che, parafrasando la
relazione d’accompagnamento al vigente codice
dell’allora Guardasigilli: “con il maggior uso i
proprietari dei piani alti diano luogo a un maggior
consumo”. Devono invece escludersi dall’ambito
di operatività dell’articolo 1124 c.c., stante la
sua formulazione, quelle spese relative alla
manutenzione ed alla tinteggiatura dei muri attigui
alla scala, nei quale la stessa è inflitta o
appoggiata; spese che, viceversa, dovrebbero venir
correttamente ripartite secondo i millesimi
generali, ex articolo 1123 c.c., interessando
murature comuni che fanno parte di tutto il
fabbricato, al pari dei muri esterni. Si noti che,
il Legislatore del 1942, attesa l’estrema puntualità
con cui ha avuto cura di formulare ogni singola
norma del “nuovo” Istituto del Condominio, se
avesse voluto disporre l’applicazione del
dell’articolo 1124 c.c. anche alle spese per la
manutenzione dei muri ai quali il corpo scale si
poggia, gli avrebbe di certo menzionati. A onor del
vero, in passato, parte della Dottrina era orientata
nell’annoverare nell’accezione del termine
“scale” utilizzato dal Codificatore predisponete
l’articolo 1124 c.c., anche la tinteggiatura dei
muri di sostegno come pure equiparava le spese di
manutenzione alle spese di pulizia e di
illuminazione. Orbene, tale Letteratura è stata oggi
contraddetta da più interpretazioni
giurisprudenziali, ove per quanto attiene alle spese
di pulizia e d’illuminazione della scala è stato
chiarito come queste non possano ricondursi
automaticamente al disposto dell’articolo 1124 c.c.
non trattandosi di spese di manutenzione, bensì di
spese utili a permettere ai condomini un più
confortevole uso e godimento delle cose comuni e di
quelle proprie (vedi. conformemente Cass. Civile
N°8657 del 3 ottobre 1996), per le quali
l’Assemblea dei condomini può deliberare il criterio
di ripartizione che dovesse ritenere più consono
alle peculiarità dello stabile, con la maggioranza
di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma, e che
i muri delimitativi del vano scale non possono
essere considerati alla stregua delle scale, ne
degli accessori delle medesime, in quanto essendo
parte della struttura portante dell’edificio, sono
da considerarsi parte comune necessaria per
l’esistenza dello stesso e di conseguenza, per le
relative spese è stato ritenuto corretto l’averle
ripartite a norma del disposto dell’articolo 1123
c.c., in millesimi generali, affermandosi nel
contempo come improprio ogni richiamo all’articolo
1124 c.c., non trattandosi di spese per la
conservazione delle scale (vedi Tribunale di
Bologna, 23 ottobre 2000 N° 2695). Discorso
diverso per tutti quei corpi scale esterni al
fabbricato, le cui spese di manutenzione delle
murature di contenimento andranno correttamente
ripartite secondo il dettato dell’articolo 1124 c.c.,
non avendo altra funzione se non quella di
sorreggere e comporre il corpo scale medesimo, come
pure per i costi occorrenti alle opere di
consolidamento della rampa scale (vedi
conformemente Cass. Civile N°3968 del 7 maggio 1997).Se
vi è pertanto una diatriba sulla modalità di
ripartizione delle spese di manutenzione delle
pareti che contornano le scale, non vi è invece
alcun dubbio per la suddivisione delle spese di
tinteggiatura del atrio scale che dovrà avvenire ex
articolo 1123 c.c., ovverosia per i millesimi
generali dei comproprietari, non potendosi, nel
caso, in alcun modo applicare l’articolo 1124 c.c.. |