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29 Febbraio 2004
IL RIFACIMENTO
DELLE TERRAZZE A LASTRICO
Quesito:
Sono
amministratore di un condominio in Bologna, nel
quale bisogna provvedere al rifacimento integrale di
una terrazza, ad uso esclusivo di un condomino,
ormai vetusta, che copre due negozi (uno dei quali è
molto più grande dell’altro, ma coperto solo in
minima parte dalla terrazza) ed un magazzino al
piano sotterraneo coperto per l’intera superficie
della terrazza; inoltre vi sono delle spese di
sistemazione per alcuni danni alla tinteggiatura di
uno dei due negozi. Come devo affrontare il
problema, come mi devo comportare nel riparto di
tutte queste spese?
Risponde: ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’A.L.A.C. di Bologna
Gentile Amministratore,
Nella
supposta assenza di una specifica pattuizione
rinvenibile all’interno del Regolamento di
Condominio in essere nello stabile da Lei
amministrato, la norma principe da adottare nel
riparto sia delle spese di rifacimento della
terrazza a lastrico, sia di quelle occorrenti al
ripristino dei danni arrecati alle proprietà
esclusive sottostanti, è l’articolo 1126 del codice
civile, enunciato dal nostro codificatore per i
lastrici solari, e per analogia ormai ritenuto, da
consolidata giurisprudenza, applicabile alle
cosiddette “terrazze a livello”, ovverosia
alle terrazze poste all’altezza e piano delle unità
immobiliari alle quali si accede, che fungono da
copertura a sottostanti piani dell’edificio (ex
plurimis Cass. Civ. N° 12682 del 17.10.2001). A
mente della precitata norma, dovranno contribuire
alle spese di rifacimento della terrazza de quo,
per un terzo il proprietario dell’appartamento che
ha l’uso esclusivo della terrazza e per i restanti
due terzi tutti i condomini del fabbricato a cui il
lastrico serve, in proporzione al valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno. Nel caso di
specie, mi permetto poi di osservare che, la
ripartizione dei due terzi di spesa secondo i
rispettivi millesimi generali di proprietà delle
unità immobiliari coperte dalla terrazza, potrebbe
risultare iniqua e foriera di problematiche
essendovi una proprietà esclusiva molto estesa, e
probabilmente con un elevato valore millesimale, ma
solo coperta per una piccola parte dalla terrazza a
lastrico, che pertanto con l’applicazione del
millesimo generale verrebbe a sostener in gran parte
la spesa, pur fruendone un minor benefizio rispetto
alle altre proprietà coinvolte; ritengo pertanto di
suggerire l’applicazione di un riparto ad hoc
tra le proprietà chiamate a sostenere i due terzi di
spesa, sulla base delle superfici rispettivamente
coperte. Correlativamente all’obbligo di contribuire
alle spese di manutenzione del lastrico o terrazza a
lastrico, incombenti sui condomini, proprietari di
immobili siti nella porzione verticale sottostante
alla copertura, assieme al condomino superficiario,
deriva un diritto deliberativo di tutti questi in
ordine alle spese di ristrutturazione ed una
inscindibile responsabilità collettiva ex
articolo 2051 c.c. per i danni derivanti da difetto
di manutenzione, come più volte confermato dalla
Suprema Corte di Cassazione (ex plurimis Cass.
Civile 28.11.2001 N° 15131). Infine, per
esaustività di trattazione, mi corre l’obbligo di
specificare che saranno suscettibili di ripartizione
ex art. 1126 c.c., le spese di rifacimento
dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione
sovrastante, considerato che, la sostituzione della
guaina impermeabilizzate comporta necessariamente la
demolizione del piastrellato di calpestio, rimanendo
viceversa a carico del proprietario superficiario le
spese ab extra, quali quelle per una
pavimentazione di maggior pregio rispetto a quella
originaria, quelle occorrenti alla rimozione,
accantonamento o ripristino, di un eventuale
giardino pensile, o alla eventuale tinteggiatura
della ringhiera, che viceversa quest’ultima dovrà
essere sopportata o dal condomino proprietario della
terrazza o da tutti i condomini in millesimi
generali, ex art. 1123, qualora la si ritenga
un pregio per tutto lo stabile, anche in
considerazione delle consuetudini adottate nel tempo
pregresso dal Condominio. |