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20/06/2004
La suddivisione delle
spese di rifacimento dei balconi
Quesito:
Colgo l’occasione fornitami da Repubblica per
rivolgervi un quesito in merito alla corretta
ripartizione delle spese sostenute nel mio
Condominio per il rifacimento dei balconi privati.
L’assemblea con il voto favorevole di 516 millesimi
deliberò i lavori di ripristino e tinteggiatura dei
fascioni in cemento armato, frontali e laterali,
componenti i diversi balconi privati, stabilendo di
ripartire le spese in millesimi generali di
proprietà. Alla successiva riunione assembleare, a
distanza di un anno, siamo stati messi a conoscenza
dall’Amministratore che i condomini dei locali
sprovvisti di balcone non avevano pagato la quota di
spese attribuitagli, contestando il riparto per
millesimi generali, sostenendo che le stesse
dovevano essere imputate solamente ai proprietari
dei balconi. Potete fornirmi una Vostra opinione?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Per risolvere il problema dell’imputazione delle
spese di manutenzione dei balconi negli edifici in
condominio, occorre preliminarmente chiarire che
trattasi di beni a servizio delle proprietà dalle
quali vi si accede, facenti parte esteticamente
delle facciate esterne dello stabile. Pertanto come
possiamo desumere da una copiosissima elaborazione
giurisprudenziale, per quanto attiene alle opere di
sistemazione del calpestio, delle guaine
d’impermeabilizzazione e dei massetti o parapretti
interni, le conseguenti spese dovranno esse poste a
carico del singolo condomino proprietario
dell’appartamento adiacente, che trae utilità dal
manufatto, mentre per quanto attiene agli elementi
dei balconi che concorrono a determinare i
lineamenti e la fisionomia delle facciate dello
stabile nelle proprie linee architettoniche, quali i
frontalini, i parapetti esterni, i piastrini ed
“cielini” (la facciata opposta al piano di
calpestio soprastante), trattandosi di parti
attratte nell’alea della facciata, bene comune a
tutti i comproprietari ex articolo 1117 c.c. , come
pure per quanto attiene ai gocciolatoi, necessari al
corretto deflusso delle acque piovane, le spese
occorrenti alla loro manutenzione dovranno essere
sostenute da tutti i condomini secondo i rispettivi
millesimi di comproprietà ai sensi dell’articolo
1123 c.c. . In tal senso la Suprema Corte di
Cassazione nella sentenza N° 1361 del 18 marzo 1989
ha avuto modo di affermare come le spese occorrenti
per il ripristino dei rivestimenti esterni dei
muretti di recinzione delle terrazze di proprietà
esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono
parte integrante della facciata – parte comune – e
che si inquadrano nell’aspetto estetico
dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e
non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole
terrazze. Così pure il Tribunale di Milano nella
sentenza N° 15193 del 14.10.1991 ha ritenuto
corretto porre a carico della collettività
condominiale le spese di manutenzione dei frontalini
e cornicioni, nonché delle balaustre esterne
trattandosi di elementi che concorrono a formare con
la loro armonia e simmetria il decoro architettonico
dello stabile nel suo complesso. Si noti poi che
sempre più l’odierna giurisprudenza è correttamente
orientata a riconoscere la tutela del decoro
architettonico, non solo a Condomini dotati di
particolari fregi d’interesse artistico, ma anche a
comuni stabili che nella linearità e simmetricità
degli elementi esterni assumono una propria armonia
esteriore. Nel caso di specie, trattandosi della
manutenzione e tinteggiatura dei fascioni in
cemento armato frontali e laterali dei balconi,
manufatti ben visibili dall’esterno, e pertanto
costituenti la facciata dello stabile nel suo
complesso architettonico, si può concludere che,
l’Assemblea dei condomini, stante quanto premesso,
abbia correttamente deliberato gli interventi
occorrenti su parti d’interesse comune, imputando le
relative spese a tutti i condomini sulla base dei
millesimi generali di comproprietà. |