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03/10/2004
Il
distacco di un appartamento
dall’impianto
centralizzato di riscaldamento
Quesito:
Mi
Mia mamma abita in una palazzina ove l'impianto
di riscaldamento è centralizzato e la suddivisione
delle spese viene fatta per millesimi. Un condomino
si vuole distaccare dall'impianto e provvedere per
suo conto, tramite caldaietta a gas. Può farlo, ci
vuole l'approvazione tramite maggioranza
dell'assemblea? una parte delle spese per
riscaldamento dell'intero Condominio (il 30%) rimane
comunque a suo carico? la stessa percentuale vale
anche per le spese generali di manutenzione?
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Secondo un ormai consolidato
indirizzo giurisprudenziale, la decisione di uno o
più condomini di distaccare il loro appartamento
dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è da
considerarsi legittima a patto che, l’operazione non
danneggi l’impianto stesso, non ne alteri il
funzionamento pregiudicando la regolare erogazione
del servizio oppure non determini un aggravio dei
costi d’esercizio per i condomini restanti
allacciati all’impianto (vedasi da ultimo al
Cass. Civ. N°5974 del 25.03.2004). Considerando
che, nella maggior parte dei casi, l’esclusione di
un’unità dall’impianto centralizzato di
riscaldamento provoca un aumento delle spese per i
condomini che continuano ad usufruire del
riscaldamento centralizzato, è interessante
riportare come in precedenti giurisprudenziali, sia
stato ritenuto legittimo il distacco di un fondo
solamente dinnanzi all’offerta del condomino
interessato di farsi carico del maggior contributo
per gli altri condomini, derivante dalla sua azione,
continuando a partecipare alle spese di gestione in
ragione di una percentuale di spesa. Non è pertanto
codificabile in astratto una simile percentuale,
essendo rimessa al concreto accertamento dei
maggiori costi per i condomini che rimangono
allacciati all’impianto centralizzato ed all’accordo
tra le parti. Tale soluzione appare alquanto equa
ove si consideri che, comunque, il quartiere che
verrà riscaldato autonomamente godrà sempre della
protezione calorica derivante dal riscaldamento
centralizzato delle altre parti dell’edificio
condominiale. I condomini i quali intendono
riscaldare autonomamente i propri fondi, saranno
sempre vincolati alla corresponsione delle spese
necessarie per la conservazione e manutenzione
dell’impianto comune; infatti a norma dell’articolo
1118 del c.c.– 2° comma, il condomino non può
rinunciando al diritto sulle cose comuni sottrarsi
al contributo delle spese per la loro conservazione.
Come ci ha chiarito un’importante sentenza della
Corte di Cassazione – la N°10214 del 20.11.1996 –
cha ha analizzato la vexata questio delle
conseguenze derivanti dalla rinuncia del singolo
condomino al servizio di riscaldamento
centralizzato, la ragione del disposto dell’articolo
1118 del c.c. sta nella natura stessa delle spese di
conservazione e di ripristino della cosa comune, che
costituiscono l’oggetto di vere e proprie
obbligazioni propter rem, nelle quali il
nesso tra l’obbligo e la res non può essere
modificato dall’interferenza di elementi soggettivi,
restando per conseguenza tali spese sempre dovute in
proporzione alla quota che esprime la misura di
comproprietà del bene comune che abbisogna di
manutenzioni. Diverso è il discorso per le
cosiddette spese d’uso, quali le spese per
l’acquisto del combustibile, dovute in virtù del
godimento che il singolo condomino trae dal servizio
offerto dall’impianto; per queste spese, il
condomino il quale non usufruisca più del servizio
di riscaldamento centralizzato non è più tenuto alla
contribuzione pro-quota, fatta eccezione per
l’eventuale percentuale di cui sopra. |