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03/10/2004
Il
condomino di maggioranza
Quesito :
Il Condominio dove abito
esiste un ambiente denominato portineria che non è
utilizzato con questa funzione, lo occupa invece una
società che ha 800 millesimi. Attualmente nella
portineria vengono effettuati lavori di
ristrutturazione. E’ regolare che vengano fatti
interventi edili anche nell'appartamento-portineria
senza interpellare gli altri condomini? Inoltre se
vengono fatte delle modifiche interne agli ambienti
in comproprietà non ci vuole il consenso unanime per
dette lavorazioni?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
La soluzione al quesito esposto,
richiede alcune precisazioni di carattere
preliminare. Anzitutto dal combinato disposto dagli
articoli 1135 e 1120 c.c. si evince che, spetta ai
condomini, ritualmente riuniti in assemblea,
deliberare quelle opere di manutenzione
straordinarie e le innovazioni ai bene comuni, tra i
quali la portineria, per espressa inserzione nel
punto secondo dell’articolo 1117 c.c. Deve poi
argomentarsi che, la portineria è il luogo destinato
all’alloggio del portiere e dei suoi familiari per
lo svolgimento dei compiti tipici di portierato.
Continuando nel ragionamento è bene chiarire, fin da
subito che, il singolo condomino non può mai
utilizzare la cosa comune in maniera esclusiva,
sacrificando così il pari diritto degli altri
condomini, come sancito dall’articolo 1102 c.c.
ultimo comma. Nell’assenza del portiere è vietato a
tutti i condomini, compreso all’eventuale condomino
di maggioranza, qualsiasi utilizzo difforme dei
relativi locali, che nel caso, dovrebbe essere
deliberato dall’Assemblea dei condomini, in quanto
ciò verrebbe a comportare una modifica del vincolo
di destinazione d’uso del bene comune, atto
innovativo, per la cui deliberazione è necessaria la
maggioranza qualificata prevista dal quinto comma
dell’articolo 1136 c.c. (vedi Cass. Civ. N°2585
del 25.03.1988). La modifica della destinazione
d’uso del locale di portineria ed i lavori edili che
ne conseguono direttamente, dovranno pertanto essere
deliberati dall’assemblea dei condomini con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al Condominio ed i due terzi del valore
dell’edificio. Se i lavori straordinari all’interno
della portineria, di cui Lei fa cenno, non sono
invece riconducibili al cambio di destinazione d’uso
dell’immobile, questi dovranno comunque essere
deliberati dall’assemblea dei condomini alla
maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c.,
ovverosia alla maggioranza degli intervenuti
all’assemblea che rappresenti almeno la metà del
valore di questo. Si noti infine, come il criterio
della cosiddetta “doppia maggioranza”
nell’assunzione delle delibere assembleari, previsto
specificatamente dal nostro Legislatore per gli
edifici in Condominio, diversamente da quanto
disposto per la comunione ove è richiesta mera
maggioranza delle quote, si attesti come un criterio
a garanzia per i singoli condomini in tutti quei
casi in cui vi è un condomino che detiene una larga
maggioranza dei millesimi, come nel caso del
costruttore ancora proprietario di un rilavante
numero d’appartamenti. Per assumere valide delibere
assembleari pertanto non basta la mera maggioranza
millesimale, semplice o qualificata, ma dovrà
formalizzarsi anche la maggioranza dei condomini; in
difetto non si potranno assumere valide delibere o
comunque si concretizzeranno delibere che il
condominio dissenziente potrà impugnare innanzi
all’Autorità Giudiziarie competente, a norma
dell’art. 1137 c.c.. |