|
04/07/2004
Locazioni abitative
rinnovo dei contratti
tra vecchia e nuova normativa
Quesito:
Sono proprietario
di un immobile che ho concesso in locazione con
contratto sottoscritto in data 31/12/1997 relativo
ad immobile ad uso abitativo ai sensi della legge n.
392/1978, per la durata di anni quattro, rinnovabile
per ulteriori quattro anni, salvo disdetta da
comunicarsi al conduttore almeno sei mesi prima
della scadenza, rinnovatosi automaticamente in data
31/12/2001.
Mio figlio,
peraltro, vorrebbe sposarsi ed andare ad abitare
nell’immobile locato, posso ottenere la liberazione
di tale appartamento per la data del 30/12/2005?
Risponde: avv.
Debora Lolli
Da quanto emerge dal
quesito posto appare chiaro come il contratto di
locazione da lei concluso rientri tra quelli
stipulati nel vigore della legge 392/1978, c.d.
sull’equo canone, in base alla quale tale contratto
deve avere la durata minima di quattro anni,
prorogabili per altri quattro in caso di mancata
disdetta anticipata. A tale normativa è poi seguita
la legge 431/1998 sulle locazioni ad uso abitativo,
che ha innovato profondamente la materia. Pertanto,
il contratto di locazione in esame, pur essendo
stato sottoscritto nella vigenza della vecchia
legge, si è tacitamente rinnovato, in data
31/12/2001, nel vigore della nuova disciplina
introdotta della legge 431/98, non essendo stata
data alcuna disdetta anticipata. Si impone pertanto,
preliminarmente la soluzione del problema della
transitorietà tra le due diverse discipline. Come
anzidetto, il contratto di locazione da lei
sottoscritto si è rinnovato tacitamente nel 2001, e
cioè quando era già entrata in vigore la nuova
legge, cui occorrerà fare riferimento. In merito
alla durata dei contratti ed al rinnovo degli
stessi, l’art. 2 della citata legge prevede che, il
contratto di locazione di immobili ad uso abitativo
debba essere stipulato per la durata di anni
quattro, decorsi i quali lo stesso si rinnova
tacitamente per altri quattro anni, salvo che il
locatore dia disdetta motivata con preavviso di
almeno sei mesi prima della scadenza, qualora
ricorrano i casi espressamente elencati dalla stessa
legge. Il successivo comma 6 dell’articolo 2,
stabilisce poi che, i contratti di locazione
stipulati prima dell’entrata in vigore della legge
431/98, che si siano rinnovati tacitamente vigente
la nuova legge, sono disciplinati dal comma 1 del
medesimo art. 2, che dispone appunto la durata dei
contratti di locazione secondo la nota formula del
“4+4”. Com’era prevedibile, la portata di tale
esplicito richiamo e la disciplina da applicarsi in
concreto sono state oggetto di diverse pronunzie
giurisprudenziali, spesso assai diverse tra loro.
L’orientamento ormai prevalente in giurisprudenza è
quello che ritiene che il contratto di locazione ad
uso abitativo sottoscritto nel vigore della vecchia
legge, in caso di mancata tempestiva disdetta, per
la scadenza immediatamente successiva all’entrata in
vigore della nuova legge, si rinnovi ai sensi
dell’art 2 commi 1° e 6°, e cioè per la durata di
quattro anni più quattro, salvo disdetta motivata
con preavviso di almeno sei mesi prima della
scadenza, nei casi espressamente elencati dall’art.
3 della legge 431/98, tra i quali rientra il caso in
cui il locatore debba destinare l’immobile “ad
uso abitativo, commerciale, artigianale o
professionale proprio, del coniuge, dei genitori,
dei figli o dei parenti entro il secondo grado”.
In definitiva, se da un lato il contratto di
locazione da lei concluso si è tacitamente rinnovato
in data 31/12/2001 tendenzialmente fino alla data
del 30/12/2009, dall’altro, rientrando il caso da
lei prospettato fra quelli previsti dall’art. 3
della citata legge 431/98, per i quali è prevista la
possibilità di dare disdetta anticipata per la
scadenza del primo quadriennio, ella ben potrà, dare
disdetta motivata del contratto in questione per la
data del 30/12/2005, mediante raccomandata a/r, con
preavviso di almeno sei mesi prima, nella quale
dovrà espressamente manifestare la Sua intenzione di
adibire l’immobile ad abitazione di Suo figlio,
richiamando, altresì, l’articolo di legge sopra
citato. |