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09/05/2004
la proprietà del sottotetto
Quesito
:
Sono proprietario
di un appartamento al primo piano, in una palazzina
di tre. Vorrei sfruttare il sottotetto,
immediatamente sopra il mio appartamento, per farci
uno studio/zona gioco per bambini. Vorrei sapere di
chi è la proprietà del sottotetto se non
espressamente indicato nel rogito.
Risponde: ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna.
Nell’assenza di una
specifica previsione del sottotetto nell’ambito del
Rogito d’acquisto dell’appartamento ora di Sua
proprietà, in altro Rogito, o nel Regolamento di
Condominio dello stabile, l’appartenenza dello
stesso dovrà determinarsi in base alla funzione cui
esso e destinato in concreto. Pertanto, per ormai
consolidato orientamento giurisprudenziale, il
sottotetto potrà considerarsi pertinenza dell’ultimo
piano solo quando assolva esclusivamente alla
funzione di isolare e proteggere l’appartamento
sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità,
creando così di fatto una camera d’aria.
Diversamente non essendo il sottotetto strettamente
necessario all’uso comune, potrà opererà la
presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c.
allorquando lo stesso abbia caratteristiche tali da
consentirne l’utilizzazione come vano autonomo,
deposito, stenditoio, etc. .., talché risulti, sia
pure in via potenziale, oggettivamente destinato
all’uso comune, oppure all’esercizio di un servizio
d’interesse condominiale (vedi conformemente, ex
plurimis Cassazione, Civile, sezione II°, N° 8968
del 20 giugno 2002). Occorrerà pertanto
considerare una serie di elementi, quali l’altezza
del sottotetto, la praticabilità del solaio, il
posizionamento dell’accesso allo stesso,
dall’appartamento o dal vano scale, l’effettiva
utilizzazione del sottotetto nel tempo da parte dei
condomini, come pure la presenza di impianti comuni
o esclusivi nello stesso. |