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05/09/2004
villette a
schiera
Quesito:
Sono proprietario
di una villetta a schiera che costituisce un
condominio di quattro unità abitative. Il
proprietario di una di queste è stato costretto a
rifare il tratto di rete fognaria passante nel suo
giardino. Premesso che il condotto fognario è comune
a tutti, perché attraversa le proprietà con tratti
di diversa lunghezza, vorrei sapere se anche gli
altri tre condomini devono partecipare alle spese?
Esiste una misura percentuale già codificata in cui
suddividere l'onere?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Il complesso immobiliare descritto costituisce un
cosiddetto “condominio orizzontale”
fattispecie atipica alla quale spesso la
giurisprudenza estende analogicamente l’operatività
delle norme sul Condominio degli edifici di cui agli
articoli 1117 e seguenti c.c.. Ciò premesso, data
per pacificamente assunta tra i partecipanti la
normativa sul Condominio, nell’assenza di una
specifica disciplina contenuta nell’ambito del
Regolamento di Condominio, principio generale è che
tutti i condomini contribuiscano alle spese di
manutenzione dei beni comuni in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno, salvo che si
tratti di cose destinate a servire i condomini in
misura diversa, allorché le spese saranno suddivise
in proporzione all’uso che ciascuno ne può fare
(art. 1123 c.c. commi 1° e 2°). Essendo la fognatura
un bene comune a tutti i condomini, come
esplicitamente previsto dell’articolo 1117 c.c.
punto terzo, per la parte di utilità comune a tutti,
le occorrenti spese di manutenzione dovrebbero
essere sopportate in ragione dei diversi millesimi
di proprietà, come d’altro canto tutti i condomini
dovrebbero essere invitati a deliberare le opere
necessarie, vagliando costi e modalità d’intervento.
Pertanto nella mancanza di una tabella millesimale,
l’Assemblea o provvederà a dare incarico ad un
tecnico per la redazione di una tabella millesimale,
oppure potrà ripartire la spesa in parti uguali.
Inoltre l’articolo 1101 c.c., dettato in materia di
comunione, stabilisce espressamente una presunzione
di uguaglianza delle quote di compartecipazione alla
comunione; norma che, troverà piena applicazione
qualora dovesse essere contestata l’individuazione
del complesso immobiliare come Condominio, dovendosi
nel caso necessariamente applicare la generica
disciplina della Comunione. Per completezza
aggiungerei che, sono a carico di tutti i condomini
le spese di riparazione dei tratti di fognatura a
servizio dello scarico di tutte le proprietà
allacciate, rimanendo invece a carico dei singoli le
spese di manutenzione di quei tratti di fognatura ad
esclusiva funzionalità delle singole unità
immobiliari. La Suprema Corte di Cassazione con
sentenza N° 5331 del 12 ottobre 1979 ha ritenuto
corretto ripartire le spese di sistemazione dei
canali di scarico fognari secondo i millesimi
generali di proprietà a norma dell’articolo 1123
codice civile primo comma, purché i condotti
costituiscano un impianto unico non suscettibile di
frazionamenti, quali parti integranti del condotto
principale nel quale confluiscono e senza del quale
non potrebbero funzionare. |