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05/09/2004
L’Amministratore di Fatto
Quesito :
Abito in uno stabile di 24 appartamenti, ove da tempo la gestione del
Condominio è affidata ad un condomino ivi residente,
che esso stesso si definisce e si firma “gestore” e
non Amministratore. Per consenso di tutti i
condomini a parte me, non si è mai provveduto nelle
assemblee al rinnovo / nomina annuale della carica,
essendo la nostra “una Famiglia” e godendo la
persona della fiducia totale, anche perché non
percepisce compenso. Avendo però riserve sul metodo
procedurale ed altro nella gestione piuttosto
antiquata del Condominio, ho gli strumenti necessari
per porre in discussione la nomina di un
amministratore regolare e che sia eletto
annualmente?
Risponde: ANDREA TOLOMELLI –
Presidente dell’ALAC di Bologna
Gentile Lettore, da quanto esposto, si
può dedurre che, nel Condominio descritto si è
tacitamente instaurato una sorta di amministratore
di fatto, ovverosia una persona che, per l’ampio
consenso dei condomini e nell’acquiescenza dei
dissidenti, provvede alle funzioni tipiche
dell’Amministratore di Condominio pur nella mancanza
di una formale investitura da parte dell’assemblea
dei condomini ex art. 1135 c.c. comma primo. Occorre
da subito precisare che, la giurisprudenza ha
costantemente ritenuto validamente conferito
l’incarico d’amministrazione, verbalmente o anche
tacitamente, attraverso il comportamento concludente
dei condomini che, abbiano considerato
l'Amministratore tale a tutti gli effetti, pur in
assenza di una regolare nomina assembleare,
rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste,
senza metterne in discussione i poteri di gestione e
di rappresentanza del Condominio (vedi,
conformemente Cass. civile, sez. II, 10-04-1996,
N°3296). Sennonché nel caso di specie, il
condomino stesso che ha assunto le funzioni
amministrative, non si è mai ritenuto un
Amministratore a tutti gli effetti, firmandosi e
definendosi “gestore”, forse rifacendosi
all’istituto della “gestione d’affari”, ex
articoli 2028 e seguenti c.c. caratterizzato
dall’utilità iniziale e dalla mancanza di
proibizione degli interessati, istituto al quale
taluna dottrina si richiama nell’intento di
inquadrare giuridicamente la figura
dell’amministratore di fatto. Ciò premesso, occorre
chiarire che, a norma dell’articolo 1129 del c.c.
quando in un Condominio i condomini sono più di
quattro, l’Assemblea nomina un Amministratore e se
questa non vi provvede la nomina e fatta
dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più
condomini. Tale norma è inderogabile dalla volontà
delle parti, come espresso nell’ultimo comma
dell’articolo 1138 c.c., per cui ne un Regolamento
di condominio ne eventuali successivi accordi tra i
condomini potranno escludere la nomina
dell’Amministratore, pena la nullità di una siffatta
convenzione. Il secondo comma dell’articolo 66
delle disposizioni d’attuazione al c.c. riconosce
poi ad ogni condomino, in mancanza
dell’Amministratore, la facoltà di convocare
l’Assemblea dei condomini tanto ordinaria, quanto
straordinaria. Pertanto, atteso che, nel caso in
trattazione, il Condominio è privo di
Amministratore, non riconoscendosi tale nemmeno il
condomino che nel tempo ha sopperito alla lacuna,
provvedendo alla mera gestione dello stabile,
ciascun condomino potrà prendere l’iniziativa di
convocare l’Assemblea dei condomini ponendo
all’ordine del giorno la nomina di un Amministratore
ed in difetto, nel caso non si raggiunga il quorum
necessario alla nomina dell’Amministratore, ai sensi
dell’articolo 1136 2° e 4° comma c.c., pari alla
maggioranza degli intervenuti all’assemblea che
rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio,
potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria affinché
sopperisca all’inerzia o al disaccordo
dell’Assemblea nominando un Amministratore. |