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06/06/2004
Le servitù di passaggio
Quesito:
Possiedo un immobile con cortile gravato da servitù di passaggio
costituita mediante atto di divisione ereditaria. A
causa della trasformazione dell’attività svolta nel
fondo adiacente al mio, in favore del quale è stata
costituita la predetta servitù, da attività di
falegnameria in attività di vendita al dettaglio, il
passaggio di veicoli sulla mia corte si è
notevolmente intensificato, con notevoli danni per
la stessa. A questo punto vorrei sapere se posso
limitare tale passaggio di veicoli sul mio fondo e
se, intendendo il proprietario del fondo dominante
asfaltare il mio cortile gravato da servitù, devo
contribuire alle spese necessarie per tale
intervento di manutenzione.
RISPONDE: avv.
Debora Lolli
E’ necessario innanzitutto inquadrare
sul piano giuridico la fattispecie in questione. La
servitù di passaggio è un diritto reale di godimento
che rientra nel generale istituto delle servitù
prediali, definite dall’art. 1027 c.c. come peso
imposto su di un fondo per l’utilità di un altro
fondo appartenente a diverso proprietario.
Nel caso in esame, appare chiaro come
tale servitù sia stata costituita su base
volontaria, essendo stata stabilita mediante atto di
divisione ereditaria, e come, pertanto, occorra far
riferimento alle pattuizioni contenute in detto atto
per circoscrivere le effettive caratteristiche di
tale diritto. Infatti, se nel precitato atto di
divisione sono state stabilite in favore del fondo
dominante estensione e modalità di esercizio della
servitù di passaggio senza limitazione alcuna, non
si avrà modo di diminuire l’estensione di tale
diritto, diversamente, se gli accordi costitutivi
non specificano nulla in merito a ciò, allora è
necessario ricorrere ai principi generali della
fattispecie ed alle norme che regolano in via
sussidiaria la materia, con particolare riguardo al
criterio indicato dall’art. 1065 c.c., il quale
afferma che, nei casi in cui manchi una
puntualizzazione ad hoc nel titolo
costitutivo, ovvero nei casi dubbi, il bisogno del
fondo dominante deve essere soddisfatto in base al
criterio detto “del minimo prezzo”, con il
minor aggravio possibile per il fondo servente.
Una volta che Lei sia riuscito a
chiarire quale sia la reale portata del diritto di
servitù a favore del fondo dominante e cioè
dell’immobile nel quale si svolge l’attività di
vendita al dettaglio potrà valutare se il
proprietario del medesimo stia abusando del diritto
di passaggio oltre quanto consentitogli dal titolo,
o se davvero l’esercizio dello stesso sia ab
origine senza limite alcuno; se il suo caso
rientrasse in tale ultima ipotesi, la norma che
potrebbe venirle in soccorso è l’art. 1067 c.c., che
vieta al proprietario del fondo dominante di
apportare innovazioni che rendono più gravosa la
condizione del fondo servente, anche se sarebbe
necessario valutare caso per caso se le innovazioni
effettuate dal proprietario del fondo dominante
rechino o meno una reale intensificazione dell’onere
gravante sul fondo servente e, soprattutto, se tale
situazione possa trovare una qualche giustificazione
nella normale evoluzione dei tempi. La
Giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, sul
punto non è concorde, avendo la stessa valutato in
maniera diversa casi assai simili al suo, talora
ritenendo che l’intensificarsi della circolazione di
veicoli sul fondo servente costituisca un oggettivo
aggravio delle condizioni di esercizio della servitù
causato dal proprietario del fondo dominante ai
danni di quello del fondo servente, pertanto
inaccettabile, tal’altra, e questa è la corrente più
seguita, escludendo un oggettivo peggioramento e
rilevando, diversamente, come ad esempio
un’intensificazione di passaggio di veicoli su di un
fondo servente sia frutto di una semplice evoluzione
tecnica dovuta al mutamento del contesto sociale
come tale, pertanto, accettabile.
Ove nel caso di specie, tuttavia, si
rilevasse che l’intensificarsi del passaggio di
veicoli causato della mutata attività commerciale
svolta nei locali posti sul fondo dominante
costituisce un aggravio insostenibile, ella ben
potrebbe rivolgersi al giudice chiedendo la verifica
di tale asserito pregiudizio e, a seguito di un
accertamento in tal senso, ottenere il ripristino
delle modalità originarie di esercizio della
servitù, oltre al risarcimento dei danni subiti.
Anche la seconda parte del suo quesito,
peraltro, trova piena soluzione nelle norme del
codice civile e nei principi generali in materia di
servitù.
Infatti, l’art. 1069 c.c. stabilisce
che le opere che il proprietario del fondo dominante
voglia porre in essere sul fondo servente per il
mantenimento della servitù di cui gode dovranno
essere effettuate nei modi e nei tempi che rechino
il minore incomodo possibile al proprietario del
fondo servente, ed il primo dovrà accollarsene, in
linea di massima, anche la relativa spesa, salvo che
il titolo costitutivo del diritto di servitù - nel
suo caso l’atto di divisione ereditaria - non
disponga diversamente. Dunque, nel caso in esame, se
l’atto di divisione ereditaria nulla precisa in
merito agli oneri di manutenzione, le spese
necessarie per asfaltare il cortile saranno a carico
del proprietario del fondo dominante, ciò, tuttavia,
salvo il caso in cui si prospetti anche per lei un
giovamento per effetto dell’opera di manutenzione,
posto che, in tale ultimo caso, lo stesso art. 1069
c.c., ultimo comma, le imporrebbe di contribuire
alle spese necessarie per l’opera richiesta dal suo
vicino in misura corrispondente all’effettivo
vantaggio che il suo fondo ne conseguirebbe, senza
in ogni caso doversi considerare in tale importo
anche l’accrescimento di valore che il suo cortile
verrebbe comunque ad avere grazie ai predetti
interventi. |