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LA REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI A SEGUITO DEL
COLLEGAMENTO DEL SOTTOTETTO
Quesito:
Due anni fa ho acquistato la proprietà di un appartamento all’ultimo
piano di un immobile; dopo aver informato il
Condominio e l’Amministratore e avendo il relativo
DIA, ho ricavato dalla porzione di sottotetto
un’area adibita a ripostiglio (senza avere così
l’abitabilità in quanto molto bassa) aprendo due
vasistas sul tetto. La scorsa assemblea di
condominio ha deciso a maggioranza che i millesimi
delle varie proprietà venissero ricalcolati a mie
spese includendovi anche il sottotetto da me
utilizzato. Volevo sapere se ciò è per mè
obbligatorio e quindi devo provvedere al ricalcalo a
mie spese aumentando i miei millesimi e di
conseguenza diminuire quelli degli altri, oppure no,
non trattandosi di superficie abitabile.
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Il quesito esposto trova soluzione
nell’ambito dell’articolo 69 n° 2 delle disposizioni
d’attuazione al codice civile, a mente del quale, le
tabelle millesimali vigenti in un Condominio possono
essere rivedute: “quando per le mutate condizioni
di una parte dell’edificio, in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, …., o di innovazioni
di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o
porzioni di piano”. Si aggiunga poi che, tale
norma non autorizza i condomini a deliberare a
maggioranza la revisione delle tabelle millesimale,
addebitando inoltre gli oneri economici connessi al
condomino imputato della modificazione, bensì
contiene una delle ipotesi in cui i condomini
potranno richiedere al Giudice competente la
revisione delle tabelle. È infatti ormai
consolidata in giurisprudenza la tesi secondo cui la
delibera assembleare, adottata a maggioranza, che
modifichi la tabella millesimale è inefficace nei
confronti del condomino dissenziente o assente per
radicale nullità, come pure allo stesso modo saranno
nulle le successive delibere assunte sulla base dei
nuovi millesimi approvati a maggioranza, in ossequio
al principio che l’atto nullo non produce alcun
effetto e non può essere convalidato dal corso del
tempo (vedi in tal senso Cass. Civ., sez. II°, N°
3920 del 11 09 1989). Ciò premesso, nel caso di
specie ritengo che l’opera da Lei eseguita sia più
correttamente inquadrabile in un mero, e più che
legittimo, collegamento tra due fondi già di sua
proprietà, senza che ciò abbia comportato modifica
di destinazione alcuna; infatti il sottotetto, come
da lei spiegato, è rimasto tutt’oggi un area
destinata a ripostiglio come in precedenza, con
l’unica differenza che ora può accedervi
direttamente dal Suo appartamento. Va poi aggiunto
che, comunque tale lavoro difficilmente potrà essere
assunto ad innovazione di così ampia portata da
comportare una notevole alterazione dei rapporti
originari tra piani o porzioni di piano,
legittimando così la richiesta di revisione della
tabella vigente ai sensi e per gli effetti della
precitata norma. Il nostro legislatore nel formulare
l’articolo 69 delle disposizioni d’attuazione al
c.c. ha palesemente voluto escludere che una
qualsiasi modificazione dello stato originario del
Condominio potesse autorizzare i condomini ad
invocare la revisione delle tabelle millesimali
vigenti, con tutti i conseguenti problemi;
conformemente la Suprema Corte di Cassazione ha
sentenziato che, le tabelle millesimali possono
essere rivedute e modificate solamente se è
notevolmente alterato il rapporto originario tra i
valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass.
Civ., sez. II°, N° 1408 del 19.02.1999). Si
consideri poi che, anche nel caso denegato in cui si
dovessero ritenere alterati i millesimi, la
redazione della nuova tabella non potrà non
prescindere da una verifica di tutte le unità
immobiliari, e pertanto credo sia alquanto
improbabile che nessun condomino non abbia, nel
corso del tempo, modificato all’interno dei propri
fondi la situazione esistente al momento di
redazione delle tabelle originarie, divenendo così
alquanto spropositato l’addebito delle spese di
revisione a Lei soltanto. |