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17/07/2005
Il Decoro Architettonico
installazione di una canna fumaria esterna
Quesito:
Posseggo un appartamento in un bel condominio dei
primi anni settanta. Il proprietario del magazzino
al piano terreno, ora vorrebbe riscaldarlo montando
una caldaia autonoma e canna fumaria sulla facciata
principale dell’edificio; quest’ultimo ci ha detto
che, la legge gli consente di farlo senza
autorizzazione dell’assemblea, ma l’amministratore
ha ritenuto di porre la questione all’ordine del
giorno della prossima assemblea di condominio.
Vorrei sapere quale maggioranza occorre per
autorizzare l’opera ? posso oppormi ?
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di
Bologna
Il nostro Codificatore nel formulare l’Istituto del
Condominio negli edifici, ha riconosciuto
particolare tutela al “decoro architettonico”,
inteso come l’insieme delle linee, strutture
ornamentali, simmetrie e dei pregi architettonici
che determinano la fisionomia estetica e le
caratteristiche originarie e dominanti di ogni
singolo edificio. La Suprema Corte di Cassazione, in
un costante orientamento giurisprudenziale, ha poi
chiarito che, il “decoro architettonico”
sussiste indipendentemente dal fatto che si tratti
di edifici di particolare pregio artistico ed in
esso è ravvisabile un diritto di tutta la
collettività condominiale a conservare l’aspetto
esteriore del fabbricato comune, ma anche un diritto
dei singoli condomini, insito nel diritto di
proprietà, in quanto il peggioramento dell’estetica
dell’edificio può tradursi in un danno patrimoniale
per il singolo. Di qui l’articolo 1120 c.c. che
vieta tutte quelle innovazioni che possano alterare
il decoro architettonico, come pure il successivo
articolo 1122 c.c. che introduce il divieto al
condomino di eseguire nelle porzioni di proprietà
esclusiva opere che possano recare danno alle parti
comuni (ben potendosi ricomprendere nel divieto in
parola il danno al decoro architettonico) e lo
stesso articolo 1138 c.c. che, nel riconoscere la
facoltà all’Assemblea dei condomini di darsi delle
regole per la tutela del decoro architettonico, per
un verso, ammette la possibilità dei condomini di
valutare l’impatto di un intervento sull’estetica
del fabbricato, eventualmente ritenendolo non in
dispregio del decoro architettonico e pertanto
autorizzandolo con la maggioranza di cui
all’articolo 1136 c.c., secondo comma, e per l’altro
verso, con l’utilizzo del termine “tutela”
afferma nel contempo l’impossibilità per l’Assemblea
di asseverare la violazione dello stesso. Dovrebbero
così ritenersi radicalmente nulle tutte quelle
delibere con le quali l’Assemblea autorizzi a
maggioranza opere lesive del decoro architettonico,
in quanto prese in eccesso di potere. Il Supremo
Collegio, in una recentissima sentenza, la N°
17398/2004, ha avuto poi modo di precisare che:
nell’ipotesi in cui venga accertato che, la modifica
non ha valenza migliorativa o ripristinatoria
dell’originaria fisionomia dell’edificio, ma altera
quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza
l’accertamento, del tutto opinabile del risultato
estetico della modifica, che deve comunque ritenersi
non consentita quant’anche nel suo complesso possa
apparire a taluno gradevole. Possiamo poi mutuare
dalla numerosa giurisprudenza pronunciatasi in
materia di decoro architettonico che, il Giudice,
nel valutare l’impatto di un intervento
sull’estetica del fabbricato, dovrà tener conto
delle caratteristiche del singolo edificio, al fine
di evincere la significatività o meno
dell’alterazione, ritenendosi così per converso
ammissibili interventi di trascurabile entità, come
pure le preesistenti condizioni del fabbricato,
nonché se su di esso avessero o meno già inciso
precedenti innovazioni, con la conseguenza che, una
modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per
il “decoro architettonico” se apportata ad un
edificio la cui estetica era già stata menomata da
precedenti lavori, ovvero che sia di mediocre
livello architettonico. Occorre poi aggiungere che,
il Giudice, dovrà altresì procedere alla
ponderazione del sacrificio dell’estetica da un
lato, con il diritto del condomino, dall’altro lato,
di utilizzare al meglio il proprio immobile, e le
parti comuni, ex art. 1102 c.c., anche a seguito
delle possibilità offerte dai progressi tecnologici.
Ciò premesso, nell’intento di dare soluzione al caso
di specie, può ritenersi che, i condomini
correttamente chiamati ad assumere una posizione in
ordine all’intervento proposto da uno di essi per
installazione di una canna fumaria a servizio del
proprio fondo, dovranno procedere ad una prima
analisi dell’impatto dell’intervento sull’estetica
del fabbricato e nel caso non ravvisino una
significativa lesione del decoro architettonico
dello stesso, potranno autorizzare l’installazione
della canna fumaria deliberando con il quorum di cui
all’articolo 1136, 2° comma c.c., ovverosia con la
maggioranza degli intervenuti all’assemblea che
rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Il condomino assente o dissenziente, potrà comunque
impugnare giudizialmente il deliberato assembleare,
non condividendo la valutazione dell’organo
assembleare. Od ogni buon conto, per evitare lunghe
ed onerose vertenze giudiziarie, sarebbe opportuno
che, in casi simili, il Condominio per meglio
orientare il proprio convincimento e giustificarlo
dinnanzi al Giudicante che eventualmente potrebbe
essere adito, affrontasse il problema incaricando
preventivamente un tecnico per la valutazione
dell’intervento e per il vaglio e suggerimento di
ipotesi alternative. |