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08/05/2005
LA CHIUSURA DEL
CORTILE CONDOMINIALE
Quesito:
Abito in un condominio, con al piano terreno alcuni
negozi e antistante cortile condominiale a
disposizione per il parcheggio di noi condomini.
Considerato che, i clienti di uno di questi negozi,
attualmente affittato ad una pizzeria d’asporto,
continuamente occupano i nostri posti auto, vorremo
chiudere il cortile con una sbarra automatica, quale
maggioranza occorre per prendere la delibera? il
nostro Amministratore ci ha detto che occorrono i
due terzi dei millesimi.
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di
Bologna
Presupponendosi il
cortile un bene comune ai sensi dell’articolo 1117
c.c. e rientrando nei diritti del proprietario del
fondo la chiusura dello stesso, come previsto
dall’articolo 841 c.c, il Condominio può
legittimamente decidere di chiudere il cortile
comune, per salvaguardare l’area dall’indebito
utilizzo di estranei e proteggere le autovetture dei
condomini quivi regolarmente posteggiate. Ciò detto,
nell’ipotizzata assenza di qualsivoglia disposizione
contenuta nel regolamento di condominio, la
delibera, riguardando prettamente l’uso delle cose
comuni, potrà assumersi con la maggioranza degli
intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la
metà del valore dell’edificio, ex articolo 1136
secondo comma c.c.; difatti l’articolo 1138 del c.c.
riconosce espressamente la facoltà dei condomini di
darsi una regolamentazione d’uso delle parti comuni
con la predetta maggioranza. La maggioranza dei due
terzi dei millesimi, che va poi necessariamente
abbinata alla maggioranza dei partecipanti al
Condominio, alla quale fa riferimento il suo
Amministratore, prevista dal quinto comma
dell’articolo 1136 c.c., riguarda invece le
innovazioni di cui all’articolo 1120 c.c.. Le opere
innovative sono, per unanime e pacifica
giurisprudenza, quelle che alterano la destinazione
d’uso o l’entità materiale dei beni comuni e tra
queste non può ricomprendersi la realizzazione di un
cancello, che non trasforma ne la destinazione d’uso
del cortile ne l’entità materiale dello stesso.
Infatti trattasi più propriamente dell’esercizio di
un diritto dei condomini rientrante nella
fattispecie della regolamentazione d’uso di beni
comuni. Naturalmente l’Assemblea non potrà in nessun
caso precludere l’utilizzo del cortile ad alcuno dei
proprietari, o loro aventi causa, come previsto dal
quarto comma del citato articolo 1138 c.c.
Conformemente la Suprema Corte di Cassazione nella
sentenza N° 7023 del 28 novembre 1986 ha ritenuto
che, la chiusura di un area comune con cancello, non
costituisce innovazione rientrando nelle facoltà
assembleari quella di disciplinare l’uso delle cose
comuni. Pertanto nel caso di specie, l’Assemblea ben
potrà deliberare l’installazione del cancello
carrabile con la maggioranza dei partecipanti che
rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio,
consegnando copia della chiave o telecomando
d’apertura a tutti i condomini, compreso il
proprietario del negozio adibito attualmente a
pizzeria d’asporto, potrà inoltre l’Assemblea
convenzionarsi con apposita società di rimozione
delle auto, garantendo comunque il posteggio a tutti
i condomini o loro aventi causa, attraverso il
rilascio di un talloncino di riconoscimento da
esporre nelle rispettive autovetture. Ad ogni buon
conto si badi che, fin qui mi sono riferito a
blocchi all’entrata di autovetture e non a chiusure
anche da transito pedonale, in quanto ritengo
viceversa che quest’ultime potrebbero comportare una
eccessiva limitazione dei diritti delle unità
immobiliari a destinazione commerciale in quanto si
risolverebbero in una limitazione, per alcuni versi
intollerabile, al passaggio della propria clientela
ed alla visibilità dell’attività stessa; nel caso
dovrà pertanto organizzarsi il mantenimento
dell’apertura del cancello per tutto l’orario di
svolgimento delle predette attività. |