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02/07/2005
Responsabilità per il distacco di
parti del balcone
Quesito:
Un balcone di mia proprietà ha alcune parti
d’intonaco che sono sul punto di staccarsi nella
parte inferiore. Temo che, il possibile distacco
possa arrecare danni, e pertanto vorrei provvedere
alla relativa riparazione; peraltro, vorrei sapere
se devo farmi carico integralmente di tutte le spese
oppure posso pretendere qualcosa dal condominio?
Risponde: Avv.
Debora Lolli
Per rispondere al Suo quesito, occorre innanzitutto
premettere che i balconi “aggettanti”
costituiscono un “prolungamento” della
corrispondente unità immobiliare ed, essendo
elementi accidentali e non portanti della struttura
del fabbricato, non costituiscono parti comuni
dell’edificio; essi, pertanto, appartengono in via
esclusiva al proprietario della singola e
corrispondente unità immobiliare. Al contrario, i
fregi ornamentali e gli elementi decorativi che
ineriscono ai balconi, quali, ad esempio, i
rivestimenti della fronte e della parte sottostante
della soletta, nonché i frontalini e i pilastrini,
quando contribuiscono prevalentemente al disegno e
al decoro architettonico della facciata, che è bene
di godimento collettivo, sono da considerarsi, ai
sensi dell’art. 1117 c.c. beni condominiali.
L’individuazione di tali elementi, la loro funzione
architettonica ed il conseguente regime di
appartenenza, tuttavia, non possono essere definiti
in astratto, ma devono essere considerati in
concreto, caso per caso, in base al criterio della
loro funzione prevalente. Pertanto, in materia
condominiale, secondo la giurisprudenza della
Suprema Corte, con riferimento alle spese
riguardanti la funzionalità del balcone, occorre
operare alcune importanti distinzioni: infatti, le
spese che attengono alla funzionalità del balcone
come proiezione della proprietà individuale, devono
essere sostenute esclusivamente dal proprietario
dell’appartamento cui il balcone inerisce, entro i
limiti in cui dette opere siano relative
all’utilizzazione esclusiva del balcone; le spese,
invece, che sono necessarie al fine di assicurare
l’armonia architettonica della facciata, devono
essere poste a carico del Condominio, in qualità di
soggetto interessato alla salvaguardia della
facciata cui il balcone inerisce, stante la sua
funzione decorativa e venendo, in tal caso, a
concorrere l’interesse del Condominio alla
conservazione delle parti esterne e decorative con
quello del proprietario a preservare l’integrità
degli elementi di struttura, sostegno e servizio
della proprietà. Inoltre, sul piano della
responsabilità verso terzi derivante dai danni
cagionati dall’eventuale distacco e dalla
conseguente caduta di parti del balcone, è onere di
chi vi ha interesse e, quindi, del proprietario del
balcone da cui si sono distaccati i frammenti,
eventualmente chiamato a risarcire i danni causati,
al fine di esimersi da responsabilità, fornire la
prova che il danno è stato causato dal distacco di
elementi decorativi, i quali per la loro funzione
ornamentale dell’intero edificio appartengono alle
parti comuni di esso. La Corte di Cassazione si è
pronunciata anche con riferimento ai rapporti tra
proprietario del singolo balcone e proprietario di
altro balcone posto al piano sottostante sulla
stessa verticale. In passato, infatti, la
giurisprudenza ha talvolta ritenuto operante, in tal
caso, una presunzione di comunione. Tale principio,
tuttavia, è stato enunciato al limitato fine di
riconoscere la liceità di particolari utilizzazioni
della parte inferiore del balcone, come l’ancoraggio
di telai, la collocazione di apparecchi di
illuminazione e l’impegno con piante rampicanti.
Negli altri casi, trattandosi di strutture
completamente aggettanti, recentemente la Cassazione
è intervenuta sul punto precisando che la soletta
del balcone riveste esclusivamente funzione di
copertura e non anche funzione di sostegno e non è,
quindi, indispensabile per l’esistenza dei piani
sovrapposti. Non potendosi, dunque, parlare di
elemento a servizio di entrambi gli immobili posti
su piani sovrastanti, secondo la stessa Corte, va
esclusa ogni presunzione di proprietà comune del
balcone aggettante ai proprietari dei singoli piani,
ritenendo risolta in senso negativo la questione
dell’obbligo di partecipazione del proprietario del
balcone sottostante alle spese per la manutenzione e
ricostruzione di quello superiore ed escludendo
l’applicazione estensiva dell’art. 1125 c.c. Tale
norma, infatti, pone le spese per la manutenzione e
la ricostruzione “dei soffitti, delle volte e dei
solai” posti tra due piani l’uno e l’altro
sovrastanti a carico dei comproprietari di tali
strutture in parti uguali, in quanto necessarie per
la sussistenza stessa di entrambe le unità
immobiliari. Tale circostanza è, invece, da
escludersi nel caso di balconi “aggettanti”,
che, dal punto di vista strutturale, sono autonomi e
non svolgono alcuna funzione di sostegno rispetto ai
piani sovrapposti, ben potendo gli stessi sussistere
indipendentemente dalla presenza o assenza di altro
balcone nel piano sottostante o sovrastante. In
conclusione, occorre verificare se nel caso concreto
la parte interessata dal distacco dell’intonaco nel
balcone di sua proprietà abbia o meno funzione
decorativa dell’intera facciata condominiale, ben
potendo in caso affermativo considerarsi parte
comune dell’edificio condominiale e dovendo, dunque,
in tal caso, il Condominio sostenere le necessarie
spese di manutenzione e ricostruzione, ponendole a
carico della totalità dei condomini e ripartendole
in proporzione delle rispettive quote millesimali,
in caso negativo, invece, Ella dovrà sopportarne
integralmente il costo. |