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03/04/2005
Il pergolato sul terrazzo esclusivo,
delibere nulle e annullabili.
Quesito:
Sono Proprietario di un appartamento in un
condominio composto da 8 unità. La scorsa assemblea
ho ottenuto, con il voto favorevole dell’unanimità
dei presenti (sette condomini) l’autorizzazione a
costruire un pergolato sul terrazzo della mia
abitazione. Così ho poi realizzato il detto
manufatto. Oggi, a distanza di oltre sei mesi
dall’assemblea, l’unico condominio assente mi intima
di demolire il manufatto, sostenendo la nullità
della delibera in quanto la mia richiesta non era
all’ordine del giorno per una dimenticanza
dell’Amministratore; quest’ultimo ha pertanto
riconvocato l’assemblea. L’assemblea era nulla? con
che maggioranza si decide?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI –
Presidente dell’ALAC di Bologna
È bene anzitutto
permettere che, l’Assemblea dei condomini non può
deliberare su di un argomento non preventivamente
posto all’ordine del giorno, in quanto ciò
integrerebbe una violazione dei diritti del
condomino assente, che se avesse saputo
dell’ulteriore tema in discussione avrebbe potuto
valutare diversamente di intervenire al dibattito
assembleare, e semmai si sarebbe raggiunto un
diverso deliberato per le osservazioni che quest’ultimo
avrebbe potuto proporre al consesso. Ciò detto, si
ricordi però che, nel caso, il condomino assente
dovrà proporre impugnativa giudiziale del deliberato
assembleare ex art. 1137 c.c., entro 30 giorni
decorrenti dal momento in cui gli è stato comunicato
il verbale assembleare, integrando la fattispecie
causa di annullabilità e non di nullità del
deliberato. Sul punto conformemente la Suprema Corte
di Cassazione nella sentenza N° 6212 del 23 maggio
1992 ha ritenuto che: “l’incompletezza
dell’ordine del giorno assembleare determina non la
nullità, ma l’annullabilità della deliberazione, con
la conseguenza che questa deve essere impugnata nel
termine di 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c.”.
Tale sentenza è parte di un preponderante
orientamento giurisprudenziale, nel quale da ultima
è da annoverarsi la recentissima sentenza delle
sezioni unite della Corte di Cassazione, N° 4806 del
7 marzo 2005, che ha circoscritto i casi di nullità
alla situazioni più gravi, ovverosia quando il
deliberato non rientra nelle competenze dell’organo
assembleare, ha oggetto illecito o impossibile,
oppure ha effetto sui diritti individuali sulle cose
o servizi comuni, ricomprendendo ogni diversa
fattispecie nell’ambito dell’annullabilità come
previsto dall’articolo 1137 c.c. che per l’appunto
ammette il ricorso all’Autorità Giudiziaria per
tutte quelle delibere contrarie alla legge ed al
regolamento, senza operare alcuna distinzione o
precisazione per le delibere nulle. Per quanto poi
all’autorizzazione a costruire un pergolato sulla
terrazza di proprietà esclusiva del condomino,
l’Assemblea può deliberare esclusivamente in merito
all’impatto dell’opera sul decoro architettonico del
fabbricato, con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’articolo 1136 c.c., pari alla metà dei
presenti all’assemblea che rappresenti almeno la
metà valore dell’edificio, essendo il decoro
architettonico materia disciplinabile nell’ambito di
un regolamento di condominio assembleare, ex art.
1138 c.c., adottabile con la medesima maggioranza
sopra riportata. L’opera potrebbe però essere
potenzialmente lesiva dei diritti connessi alla
proprietà degli appartamenti contigui, per quanto
attiene alla salvaguardia delle vedute ex art. 907
c.c. e delle distanze legali ex art. 873 c.c.,
disposizioni che a seconda delle circostanze, la
giurisprudenza ha ritenuto applicabili o meno
nell’ambito del complesso normativo che regola il
Condominio. Ciò premesso, nel caso di specie, la
delibera con la quale il Condominio l’autorizzò
all’installazione del pergolato sulla Sua terrazza è
pienamente operante, nonostante l’argomento non
fosse stato posto all’ordine del giorno
dell’adunanza in parola, non essendo stata impugnata
nel termine di trenta giorni da quando il verbale è
stato comunicato al condomino assente. Inoltre si
aggiunga poi che, l’Assemblea ha legittimamente
autorizzato l’opera dal punto di vista del decoro
architettonico dello stabile, ammettendola con la
maggioranza di sette condomini su otto e pertanto
superiore a quella richiesta dall’articolo 1136,
secondo comma, c.c.. Bisognerà pertanto solamente
valutare se il nuovo fabbricato sia lesivo dei
diritti del condomino, assente, dal punto di vista
delle distanze legali e vedute. |