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09/01/2005
Il rifacimento dei cortili e giardini
sovrastanti ad autorimesse
Quesito
:
Possiedo un’unità immobiliare in un condominio
composto da più palazzine per un totale di un
centinaio di appartamenti, con giardinetti privati,
area verde comune, cortile per il parcheggio delle
auto, e sottostanti box auto privati con corsie
d’accesso condominiali. Causa infiltrazioni nelle
sottostanti autorimesse, ci troviamo nella necessità
di effettuare un intervento di manutenzione
straordinaria di tali aree. Nel ripartirci le spese
come ci dobbiamo comportare?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Per la ripartizione
delle spese di manutenzione di quegli spazi che, nei
moderni complessi immobiliari fungono da copertura
di autorimesse interrate e di relative corsie di
manovra, nell’assenza di una specifica previsione di
natura regolamentare, per analogia, può trovare
applicazione il disposto di cui all’articolo 1126
del c.c., dettato per il rifacimento dei lastrici
solari degli edifici. Infatti la ratio della
norma che, individua una differente contribuzione
alle spese in ragione della duplice utilità del
lastrico, di copertura e di calpestio, attribuendo
un maggior onere ai condomini che beneficiano della
funzione di copertura, pari ai due terzi, rispetto
all’un terzo della spesa che viene imposto ai
soggetti che beneficiano in esclusiva della funzione
di calpestio, è identica nei casi di spazi interrati
coperti da aree esterne ad uso dei condomini o solo
di parte di essi. In virtù del citato disposto,
dovranno ripartirsi le spese occorrenti al
ripristino dell’impermeabilizzazione dell’area,
attribuendo un terzo della spesa ai proprietari
superficiali ed i rimanenti due terzi, tra i
proprietari delle aree interrate. Operata questa
prima suddivisione, si dovrà poi procedere alla
successiva ripartizione dei costi in ragione della
superfici delle diverse proprietà interessate,
contribuendo così i proprietari esclusivi per
l’ampiezza dei propri fondi, e per le parti comuni,
ripartendosi ulteriormente la quota in ragione dei
millesimi di comproprietà di tali aree. Si osservi
poi che, l’articolo 1126 c.c., tiene conto
esclusivamente delle spese occorrenti per le
riparazioni o ricostruzioni del lastrico, di cui uno
o più condomini hanno l’uso esclusivo, ma che
“serve” anche a gli altri. Testualmente, la
disposizione citata, si riferisce soltanto al
manufatto posto alla sommità di una costruzione che
la separa orizzontalmente dallo spazio superiore,
ricomprendendovi ogni suo elemento, sia pure
accessorio, quale la pavimentazione, ma non anche
tutto ciò che gli sia collegato ab extra,
essendo dotato di una propria autonomia strutturale
e funzionale. Sulla base di tali considerazioni la
Corte di Cassazione nella sentenza N°7472 del
04/06/2001, ha escluso la partecipazione dei
condomini proprietari di autorimesse sottostanti ad
un giardino pensile, alle spese di sgombero e
ripristino dello stesso, ponendole a carico
esclusivo del proprietario. Alla luce delle suddette
indicazioni del Supremo Collegio, nel caso de quo ,
si dovrebbero addossare le spese di rimozione e
rifacimento dei giardini ai rispettivi proprietari e
per le aree verdi comuni in millesimi generali di
comproprietà, ripartendo poi nella misura di cui
all’articolo 1126 c.c. le spese occorrenti alla
sistemazione delle strutture (impermeabilizzazioni)
per evitare l’infiltrazione delle acque alle
proprietà sottostanti, come pure nella medesima
misura i costi di sistemazione dei luoghi
danneggiati dalle infiltrazioni d’acqua |