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22/05/2005
INFISSI E
SCURI NEL CONDOMINIO
Quesito:
Nel condominio ove abito, un altro proprietario
ha intenzione di cambiare le finestre con infissi di
legno marroni anziché bianchi come quelli esistenti
e di riverniciare gli scuri con una tinta
leggermente più scura di quella attuale, uguale a
quella dei nuovi infissi che questi vorrebbe
installare, creando così una differenziazione
rispetto a tutte le altre finestre del caseggiato.
Il condomino crede di poterlo fare senza necessità
di alcuna autorizzazione, io ed altri condomini
riteniamo che verrebbe così abbruttita la facciata
del condominio, l’amministratore ha pertanto
convocato l’Assemblea. Chiedo con quali maggioranze
questa potrà deliberare; il condomino ha diritto di
cambiare il colore degli infisse e degli scuri ?
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di
Bologna
Il quesito sottoposto necessita di alcune premesse
in ordine alla qualificazione degli infissi e degli
scuri alle finestre negli edifici in Condominio.
Trattasi indubbiamente di beni di appartenenza ed
utilità esclusiva dei singoli condomini, proprietari
degli immobili nei quali si aprono le relative
finestre, ma che, per il fatto di essere parte di un
unico complesso, costituiscono elementi
caratterizzanti l’aspetto esteriore del fabbricato
condominiale. Indubbio poi è che, i condomini hanno
diritto di tutelare il decoro architettonico dello
stabile, che il nostro Legislatore sancisce,
all’articolo 1120, 2° comma, c.c. come inviolabile
con opere innovative, assegnando ai condomini la
facoltà di disporre in ordine alla tutela dello
stesso nell’ambito della regolamentazione di
condominio, adottabile ai sensi e per gli effetti
dell’articolo 1138 c.c., con la maggioranza, ex
articolo 1136,2° comma, c.c. dei partecipanti
all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del
valore dell’edifico. Si aggiunga poi che, stante il
disposto dell’articolo 1122 del c.c., il singolo
condomino non può eseguire opere che rechino danno
alle parti comuni dell’edificio, ricomprendendosi
nel concetto di danno anche la mortificazione
all’aspetto architettonico del fabbricato comune,
come rilevato dalla Suprema Corte di Cassazione
nella sentenza N°1947 del 27/04/1989. Dalla copiosa
giurisprudenza espressasi in materia di decoro
architettonico, ricaviamo poi, come questo
rappresenti un vero e proprio bene dei condomini,
consistente nell’estetica data dalle linee e dalle
strutture ornamentali che costituiscono nota
dominante ed imprimono all’edificio nel suo insieme
una determinata armonia e fisionomia, senza che
occorra si tratti di un fabbricato di particolare
pregio artistico. Bisogna infine aggiungere che,
l’indagine volta alla rilevazione dell’alterazione
del decoro architettonico di un Condominio è
demandata al Giudice di merito, il quale dovrà
accertare se l’alterazione sia appariscente e di non
trascurabile entità, tale da provocare un effettivo
pregiudizio estetico suscettibile di un apprezzabile
valutazione economica, adottando caso per caso,
criteri di maggiore o minor rigore, in
considerazione delle caratteristiche del singolo
edificio, accertando anche se esso avesse
originariamente ed in qual misura un unitarietà di
linee e di stile, nonché se sul caseggiato avessero
già inciso, menomandolo, precedenti innovazioni.
Orbene, nel caso di specie, il cambiamento di più
infissi, con altri di colore differente,
indubbiamente arrecherebbe un’alterazione
dell’aspetto estetico dello stabile, rispetto alla
quale i condomini riuniti in assemblea potranno
darne una propria valutazione, contestando o
autorizzando l’intervento, con le maggioranze sopra
richiamate di cui all’articolo 1136, 2° comma, c.c.,
fatto salvo comunque il diritto del condomino
dissenziente di impugnare il deliberato per ottenere
dal Giudice una valutazione circa la lesione del
decoro architettonico, in quanto i condomini possono
solamente tutelare il decoro del fabbricato e
comunque non ammettere opere lesive dello stesso, se
non unanimemente, riverberandosi ciò in un
decremento del valore di tutti gli immobili.
L’Assemblea pertanto dovrà prestare molta attenzione
nella valutazione, tenendo conto dello stato
complessivo dell’immobile e di eventuali
disposizioni di natura Regolamentare o Comunale
vincolanti gli interventi sull’esterno del
fabbricato. |