|
06/02/2005
La cessione dell’azienda e del contratto di locazione
di un immobile ad uso commerciale,
responsabilità per
danni all’immobile
Quesito:
Qualche mese fa, insieme all’azienda, mi è stato
ceduto dal conduttore il contratto di locazione
relativo ad un immobile adibito ad attività
commerciale. In seguito, il locatore mi ha richiesto
il risarcimento di danni alla pavimentazione
dell’immobile dei quali però non sono responsabile,
essendo già esistenti al momento della cessione del
contratto in mio favore. Mi chiedevo, dunque, se
sono tenuto a risarcire il danno richiestomi dal
locatore e in caso affermativo se posso rivalermi
nei confronti dei conduttori che si sono succeduti
prima di me nel contratto di locazione.
Risponde: Avv.
Debora Lolli
L’art. 36 della l. n. 392 del 1978 ha
introdotto una deroga al principio generale dettato
dall’art. 1594 c.c., consentendo al conduttore di
sublocare l’immobile o di cedere il contratto di
locazione, anche senza il consenso del locatore, nel
caso in cui venga contestualmente ceduta o locata
l’azienda, cioè il complesso di beni destinati
all’attività esercitata nell’immobile ovvero di una
loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente.
Della sublocazione o della cessione deve essere data
comunicazione, mediante lettera raccomandata con
avviso di ricevimento, al locatore, che ha trenta
giorni di tempo per opporsi, ricorrendone gravi
motivi. Nel caso di cessione del contratto di
locazione si determina la sostituzione del
cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente
che non si siano estinti prima della cessione; tra
tali obblighi che gravano sul conduttore è compreso
quello stabilito dall’art. 1587 n. 1 c.c. di
prendere in consegna la cosa locata ed osservare la
diligenza del buon padre di famiglia, servendosene
per l’uso convenuto nel contratto o per l’uso che
può altrimenti presumersi dalle circostanze. Tale
obbligo è sempre operante nel corso della locazione,
a differenza e indipendentemente dall’altro obbligo,
sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al
termine del rapporto, la cosa nello stesso stato in
cui è stata ricevuta; ne consegue che il locatore
può esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligo
di cui all’art. 1587 n. 1 c.c. e agire nei confronti
del conduttore inadempiente sia per la risoluzione
del contratto sia per la riduzione in pristino o per
l’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione,
ed, in ogni caso, per il risarcimento dei danni. Nel
caso, poi, di cessione del contratto di locazione e
nell’ipotesi prevista dal citato art. 36, i vari
conduttori succedutisi nel tempo per effetto delle
cessioni del contratto di locazione rispondono
solidalmente per le obbligazioni discendenti dal
contratto di locazione nei confronti del locatore
ceduto, che può, perciò, rivolgersi
indifferentemente e per l’intero a ciascuno di tutti
i conduttori. Per quanto riguarda, invece, il regime
dei rapporti interni tra i vari conduttori, la Corte
di Cassazione è recentemente intervenuta per
chiarire che l’obbligazione deve essere ripartita
secondo il criterio dell’imputabilità, per cui
occorrerà dimostrare in giudizio la concreta colpa
del responsabile del deterioramento (Cass. Civ., III
sez., 30 marzo – 1° giugno 2004, n. 10485). Nella
diversa ipotesi in cui non sia possibile accertare a
quale dei conduttori siano imputabili i danni, il
debito solidale si presume diviso in parti uguali,
in applicazione di quanto stabilito dall’art. 1298
c.c. In conclusione, trovando applicazione gli artt.
1587 c.c. e 36 della l. 392/1978, il locatore ha
diritto di rivolgersi a Lei, in quanto conduttore
succeduto nel contratto di locazione, per ottenere
il risarcimento dei danni presenti nell’immobile
locato. Sarà in seguito sua facoltà agire in
regresso nei confronti degli altri debitori solidali
per ottenere da essi il rimborso della quota parte
da ciascuno dovuta ed eventualmente dimostrare che
il danno è imputabile soltanto ad uno o più
conduttori determinati. |