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20/02/2005
La pulizia delle
scale “in autonomia”
Quesito:
Abito in un condominio di montagna, ove gli altri
condomini hanno deciso di pulire le scale non
avvalendosi di una impresa di pulizie in regola
pagata da tutti, come da me proposto, ma a turno tra
noi tutti. Ora l’amministratore mi ha detto che
debbo pulire le scale il prossimo giugno, o pagarmi
un’impresa di pulizie. È giusto, come mi debbo
comportare; nel caso prendessimo poi un’impresa come
la dovremmo pagare.
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Le scale, atri e pianerottoli, sono beni comuni,
come espressamente previsto nel punto primo
dell’articolo 1117 c.c.; di conseguenza tutti i
condomini sono tenuti alla manutenzione ed alla
pulizia di detti beni. In particolare per le spese
di manutenzione e ricostruzione delle scale trova
applicazione l’articolo 1124 del codice civile, che
prevede una ripartizione per metà in base al valore
del piano o porzione di piano e per l’altra metà in
ragione dell’altezza, mentre per gli oneri di
pulizia non essendo stato codificato alcun criterio,
nell’assenza di una specifica norma di natura
Regolamentare, tali spese dovranno essere sopportare
dai condomini in ragione alla fruibilità che questi
hanno delle scale, e pertanto l’Assemblea dovrà
deliberare a maggioranza, ex articolo 1136, secondo
comma, pari alla maggioranza dei partecipanti
all’assemblea che rappresenti almeno la metà del
valore dell’edificio, il criterio di riparto delle
spese necessarie. La stessa Corte di Cassazione
nella sentenza N° 8657 del 3.10.1996 ha chiarito
come le spese di pulizia sono tali per rendere più
confortevole l’uso ed il godimento delle cose
comuni, e di quelle proprie, distinguendosi dalle
spese di manutenzione e ricostruzione che attendono
diversamente a lavori per mantenerle dal normale
logorio. Come ricaviamo poi dal successivo articolo
1135 c.c., l’Assemblea dei condomini ha la facoltà
di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di
riparto, deliberando l’approvazione del bilancio
preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la
possibilità di imporre al singolo condomino
l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o
di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel
caso l’Assemblea assuma una simile delibera, questa
sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini
statuito oltre le proprie competenze, violando i
diritti del singolo condomino sui quali la legge non
consente ad essa di incidere (vedi Cass. Civile N°
16485 del 22.11.2002). È utile poi rammentare come,
l’articolo 23 della nostra Costituzione
Repubblicana, sancisca che: “Nessuna prestazione
personale o patrimoniale può essere imposta se non
in base alla legge”. Mi sorprende che, il suo
Amministratore permetta e addirittura solleciti
l’attuazione di un simile deliberato, che oltretutto
espone tutti voi condomini al rischio connesso alla
lavorazione su parti comuni da parte di soggetti non
verificati nei loro requisiti professionali. |