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20/02/2005
La sostituzione dell’autoclave
Quesito:
Abito
al piano rialzato di una palazzina di sei unità e
sono proprietario di un appartamento con giardino
esclusivo.
Alcuni mesi or sono abbiamo installato una piccola
autoclave per la fornitura di acqua potabile,
sostituendo la precedente di cui usufruiva anche un
altro Condominio. Nella Ripartizione dei costi
debbono ricomprendersi le corti esclusive, o le
stesse devono essere escluse facendo pertanto
riferimento alla tabella di comproprietà (ove la
quota millesimale delle corti private non è
inserita).
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Il quesito posto necessita di alcune
considerazioni preliminari. Anzitutto si deve
osservare come l’autoclave fa parte a tutti gli
effetti dell’impianto di idrico (bene comune ai
sensi dell’articolo 1117 c.c., punto terzo) in
quanto, ove necessario, permette il regolare flusso
dell’acqua alle singole unità immobiliari
costituenti il Condominio, e ad esso debbono
contribuirvi tutti i condomini fruitori
dell’impianto, come tra l’alto confermato dalla
Suprema Corte di Cassazione civile nella sentenza N°
1389 del 11.02.1998. Bisogna poi osservare come, il
millesimo di comproprietà sui beni comuni, dovendo
esprimere ex articolo 68 disp. att. c.c. il valore
dell’unità immobiliare rispetto a quello dell’intero
edificio, dovrebbe considerare, nella relativa
composizione, tutte le pertinenze delle diverse
unità immobiliari, e pertanto anche quelle eventuali
corti esclusive. La Suprema Corte di Cassazione in
una recente sentenza, la N° 12018 del luglio 2004,
ha infatti precisato che, ai fini della redazione
delle tabelle millesimali di un Condominio, per
determinare il valore di ogni piano o porzione di
piano, occorre prendere in considerazione sia gli
elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di
proprietà esclusiva (quali l’estensione) che, gli
elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le
eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra
le quali possono essere considerati i giardini in
proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto
consentono un miglior godimento dei singoli
appartamenti al cui servizio ed ornamento sono
destinati in modo durevole, determinando un
accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.
Ciò premesso, nel caso di specie, ove sembrano non
essere stati compresi nelle tabelle millesimali di
comproprietà i giardini e corti esclusive
pertinenziali, appare corretto ripartire i costi
sostenuti per la sostituzione dell’attuale autoclave
prima esistente con una nuova, secondo i millesimi
vigenti, salva la facoltà dei condomini che vi
abbiano interesse, a promuovere un’azione di
revisione delle tabelle millesimali ex articolo 69
disp. att. c.c., primo comma punto primo, allegando
l’errore nella formazione consistente nel non tener
conto delle corti esclusive. Per completezza
espositiva, ricordo poi che, l’eventuale sentenza
che andrebbe ad accogliere la domanda di revisione
dei millesimi avrebbe comunque natura costitutiva e
non dichiarativa, indi per cui, l’efficacia della
stessa decorrerebbe solamente dal passaggio in
giudicato (v. Cass. Civ. N° 7696 del 8.09.1994). |