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19/06/2005
La
Trasformazione del Coperto in lastrico esclusivo
Quesito:
Abito in un condominio nel centro storico di
Bologna; il mio appartamento è sovrastato da un
altro appartamento parzialmente mansardato. Il nuovo
proprietario nel corso della ristrutturazione di
tale appartamento ha ricavato una terrazza “ad
asola”, cosicché la mia camera da letto è ora
sovrastata da un lastrico, con conseguenti problemi
di trasmissione dei rumori, soprattutto nelle notti
di forte pioggia, e peggioramento delle condizioni
termiche. È consentito operare un intervento di
questo tipo senza informare il condominio? posso
chiedere un adeguato isolamento acustico e termico?
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di
Bologna
Il quesito
posto dal lettore trova soluzione
nell’interpretazione dei disposti di cui agli
articoli 1127, 1102 e 1122 del nostro codice civile.
Nell’assenza di titolo contrario, rinvenibile negli
Atti d’acquisto dei vari immobili costituenti il
Condominio o nell’ambito del Regolamento di
Condominio, a norma dell’articolo 1127 c.c., spetta
al proprietario dell’ultimo piano di un fabbricato
in Condominio, il diritto di sopraelevare nuovi
piani o fabbriche. Se inizialmente taluna
giurisprudenza, fornendo una interpretazione
estensiva di tale disposto, riteneva insita nel
diritto in discorso la facoltà di abbattere parte
del coperto comune per ricavarvi i cosiddetti
“terrazzini in falda” o “ad asola”,
riconducendo tale operazione nell’alveo delle
“nuove fabbriche” citate dalla norma in parola,
oggi è viceversa orientata per una interpretazione
più “ortodossa” del concetto di
sopraelevazione, più consona al tenore letterale
dell’articolo di legge, ritenendo che, la
sopraelevazione consista nella realizzazione di
nuove opere o fabbriche che superino l’originaria
altezza dell’edificio; escludendola pertanto nel
caso di modificazioni soltanto interne negli
originari limiti del fabbricato (v. in tal senso
Cass. Civile 20/07/1999 N° 7764). Da ultimo, la
Suprema Corte di Cassazione nella recentissima
sentenza N° 1737 del 28/01/2005 ha affermato come
non può considerarsi inserito nel diritto di
sopraelevazione spettante al proprietario
dell’ultimo piano, la facoltà di trasformare parte
del coperto condominiale in una terrazza al servizio
esclusivo; tale opera costituisce infatti
un’alterazione della cosa comune tale da sottrarla
al godimento della collettività. Ciò detto, per
completare la trattazione, occorre poi vagliare
l’ipotesi in cui, il proprietario dell’ultimo piano
per legittimare il proprio intervento invochi
l’articolo 1102 c.c., in virtù del quale, ciascun
condomino può apportare, a proprie spese, alla cosa
comune (nel caso di specie al tetto) tutte quelle
modifiche per migliorarne la propria utilità, purché
non ne alteri la destinazione o non ne impedisca
agli altri di farne parimenti uso. Al proposito, è
bene da subito affermare che, tale facoltà non può
estendersi fino a legittimare la soppressione di
parte della cosa comune, essendo in ciò insita la
limitazione per tutti gli altri condomini della
facoltà di utilizzare la stessa. Si rammenti
inoltre, quanto previsto nel secondo comma dello
stesso articolo 1102 c.c., a mente del quale, il
condominio non può estendere il proprio diritto in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti
idonei a mutare il titolo del suo possesso. E’
interessante al riguardo, riportare la sentenza
della Suprema Corte di Cassazione N° 8777 del 26
ottobre 1994, che ha ritenuto la nullità della
delibera assembleare con la quale il condomino era
stato autorizzato a maggioranza ad aprire un varco
nel tetto, trasformandolo a terrazza “a livello”
per il proprio uso esclusivo, affermando così che,
la modificazione, in tutto o in parte, di un ben
comune in un bene esclusivo può essere validamente
presa soltanto all’unanimità dei condomini. Ad ogni
buon conto, si aggiunga poi, a chiusura della
trattazione, che, a norma dell’articolo 1122 c.c. il
condomino non può, in ogni caso, eseguire,
nell’ambito della sua proprietà, opere che rechino
danno alle parti comuni dell’edificio. Ciò premesso,
può così argomentarsi che, nel caso di specie, il
condomino prima di realizzare la terrazza de quo
avrebbe dovuto premunirsi dell’assenso di tutti i
condomini e comunque, avrebbe dovuto nell’esecuzione
dell’opera prendere tutti quegli accorgimenti,
offerti dalla tecnica, al fine di non creare danno
alle proprietà sottostanti. Potrà pertanto
richiedersi il ripristino dello stato precedente
oppure, quantomeno, un adeguato isolamento della
nuova struttura. |