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I Muretti di Confine
Quesito:
In un complesso immobiliare formato da più
villette con giardini esclusivi, corti, impianti e
servizi comuni, amministrazione condominiale e
millesimi, a chi competono le spese per il
rifacimento dei muretti di recinzione ?
Risponde : ANDREA
TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Un simile contesto immobiliare è configurato in
dottrina e giurisprudenza come un cosiddetto
“Condominio Orizzontale”, fattispecie atipica
alla quale suole estendersi per analogia la
disciplina di cui al Capo del Condominio degli
edifici, ex articoli 1117 e seguenti c.c.,
propriamente regolamentante il fabbricato
condominiale con sviluppo verticale. L’articolo 1117
c.c riporta una elencazione di beni da presumersi
condominiali, salvo prova contraria, tra i quali non
sono citati i muri divisori, e nemmeno potrebbero
assumersi come parti necessarie all’uso comune,
posto che, per l’utilizzo dei corselli o corti
comuni difficilmente potrebbero ritenersi necessari
i muretti divisori. Per individuare la titolarità
sui muretti di divisone tra le corti esclusive e
comuni o tra i diversi giardini privati occorrerà
pertanto far riferimento alla disciplina generale in
materia di proprietà di cui agli articoli 880 e
seguenti c.c. . All’uopo soccorre così la
presunzione di cui all’articolo 880 c.c., secondo
comma, a mente del quale: “si presume comune il
muro che serve di divisione tra cortili, giardini
……”. Tale norma introduce una cosiddetta
presunzione legale relativa o c.d. iuris tantum,
per le quali il rapporto di consequenzialità tra
fatto noto e fatto ignoto, è predeterminato dalla
legge, la quale prevede espressamente che in base ad
un determinato fatto (noto) debba ritenersi
esistente, salvo prova contraria, un altro fatto
(ignoto). Per dottrina e giurisprudenza costante, il
fatto noto da cui deve trarsi come conseguenza la
comunione del muro, consiste nella destinazione
obbiettiva del muro alla separazione di due
immobili, che si tratti cioè di un muro divisorio
(“muro che serve di divisione”) e che separa
entità prediali omogenee ( “cortili, giardini e
orti”). La predetta presunzione iuris tantum
di comunione del muro divisorio, può essere vinta
dalla prova contraria della proprietà esclusiva del
muro stesso, facendo riferimento ad uno dei modi di
acquisto della proprietà immobiliare a titolo
originario o derivativo, con la conseguenza che in
difetto di prova contraria, la presunzione di
comunione conserva la propria operatività. Potrà
così superarsi tale presunzione con l’accertamento
che il muro è stato costruito nella sua interezza su
di una sola delle aree contigue. Nell’indagine circa
la proprietà del muro di divisione, deve altresì
tenersi conto del successivo disposto dell’articolo
881c.c., che introduce un’ulteriore presunzione
legale relativa, però viceversa riferita alla
proprietà esclusiva del muro divisorio a favore del
proprietario confinante verso il cui fondo siano
rivolti determinati manufatti compresi nel muro
(pioventi, sporti, cornicioni o mensole),
contrapponendosi così alla presunzione di comunione
di cui al precedente articolo 880 c.c. . Giova
rammentare che, tale presunzione potrà anch’essa
essere vinta dalla prova contraria. Pertanto dal
combinato disposto degli articoli 880 e 881 c.c.,
come tra l’altro osservato della Suprema Corte di
Cassazione N° 6678 del 28 giugno 1999, potrà
presumersi comune il muro quando sia divisorio di
due diverse proprietà omogenee e nell’assenza di
pioventi o degli altri elementi previsti
dell’articolo 881 c.c. . Tutto ciò premesso, potrà
cosi presumersi la comunione del muro divisorio di
corti private e corti comuni, tra singolo
proprietario esclusivo e Condominio, e la comunione
del muro divisorio dei giardini privati tra i
rispettivi proprietari. Per la suddivisione delle
spese ci si dovrà poi riferire al successivo
articolo 882 c.c., a noma del quale: “Le
riparazione e le ricostruzioni necessarie del muro
comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno
diritto in proporzione del diritto di ciascuno”.
Pare cosi correttamente ipotizzabile nel caso di
muretti di divisione tra le corti esclusive e comuni
una contribuzione alle spese necessarie per il
ripristino e mantenimento della struttura del muro e
sue coperture per metà a carico del proprietario
esclusivo e per l’altra metà a carico di tutto il
Condominio, per i millesimi generali di proprietà,
rimando poi onere del proprietario esclusivo il
mantenimento dell’interno del muro, e del Condominio
il mantenimento dell’esterno; quest’ultima
suddivisione appare tanto più corretta se si pensa
che, l’uso interno è del singolo proprietario,
mentre quello esterno è di tutti i condomini. |