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Il “Supercondominio” – normativa di
riferimento
Quesito:
Abito in un grosso palazzo, affianco ad altri tre
gemelli, con al centro un cortile di tutti e quatto
i fabbricati, con una strada d’accesso comune. Ora
dobbiamo rifare il tratto fognario in comune a tutti
i fabbricati e la pavimentazione del cortile e della
strada comune in quanto ornai vetuste, come dobbiamo
comportarci considerando che ogni palazzo ha un
diverso amministratore, come dividerci le spese?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
Nella supposta assenza di pattuizioni di natura
regolamentare, occorre anzitutto inquadrare
l’Istituto Giuridico di riferimento e di conseguenza
la normativa da applicarsi nel caso sottoposto. La
presenza di più fabbricati costituenti distinti
Condomini con alcune parti comuni al servizio
indistinto di quest’ultimi, integra un cosiddetto
“Supercondominio”, fattispecie già prevista dal
nostro Legislatore negli articoli 61 e 62 delle disp.
att. al codice civile, disciplinanti unicamente il
momento e le conseguenze dello scioglimento dello
stesso in più Condomini autonomi. Pertanto, secondo
un ragionamento logico giuridico a ritroso, deve
ritenersi applicabile alla casistica la normativa
generale sul Condominio contenuta negli articoli
1117 e seguenti del codice civile, evocata dagli
stessi citati articoli. Posizione tra l’altro
supportata dalla Suprema Corte di Cassazione, nella
sentenza N° 9096 del 7 luglio 2000, a mente della
quale: “Nel caso di pluralità di edifici
costituiti in distinti condomini, legati tra loro da
talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto
di accessorietà con i fabbricati, si applicano le
norme sul condominio e non quelle sulla comunione”.
Trova infatti corretta applicazione la normativa sul
Condominio in luogo di quella più generica sulla
Comunione, per la disciplina di cose o impianti che
non hanno una propria autonomia funzionale (quali
corti, strade o parti di impianti) bensì, sono
strettamente legate da un nesso di accessorietà
rispetto ai diversi fabbricati condominiali. Dovrà
di conseguenza nominarsi un Amministratore del “Supercondominio”
per mano dell’Assemblea composta da tutti i
partecipanti, ovverosia da tutti i condomini e non
dai diversi Amministratori dei separati fabbricati
(vedi conformemente Cass. civile N° 15476 del
06.12.2001); Assemblea che, dovrà poi darsi una
tabella millesimale per l’espressione dei rapporti
di voto e la ripartizione delle spese che dovranno
decidersi e deliberarsi unicamente in tal sede, con
le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c..
Nel caso di specie, mancando l’Amministratore del
“Supercondominio” troverà applicazione il
secondo comma dell’articolo 66 delle disposizioni
d’attuazione al c.c., i virtù del quale ogni
condomino potrà prendere l’iniziativa di convocare
l’Assemblea, che dovrà comunque avvenire nei termini
previsti dal comma successivo, ovverosia con
preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla data
fissata per la prima convocazione. Ad ogni buon
conto, per evitare errori ed in particolare per
convocare con certezza tutti gli aventi diritto,
sarà opportuno rivolgersi agli Amministratori dei
diversi corpi di fabbrica. |