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02/10/2005
Il parcheggio condominiale
Quesito:
Abito in un Condominio il cui cortile è solo in
parte utilizzato per il parcheggio dei veicoli di
tutti noi condomini. Di recente, tuttavia, sono
sorti problemi di spazio per l’accresciuto numero di
auto. E’ possibile destinare a parcheggio anche la
restante parte del cortile ad oggi inutilizzata,
tenuto conto, tra l’altro, che il regolamento
condominiale non prevede alcun divieto di sosta?
Risponde: Avv.
Debora Lolli
Occorre, innanzitutto, premettere che il cortile è,
tecnicamente, lo spazio scoperto compreso tra i
corpi di un edificio o più edifici avente lo scopo
primario di assicurare aria e luce alle unità
immobiliari circostanti che su di esso si
affacciano. Si tratta, in realtà, di una nozione di
ampia portata, che finisce con il comprendere tutti
gli spazi liberi posti esternamente agli edifici,
come gli spazi verdi, le intercapedini ed i
parcheggi. Il cortile è, in via presuntiva, compreso
nell’elencazione – non tassativa – delle parti
comuni dell’edificio contenuta nell’art. 1117 c.c.
Tale presunzione trova il suo fondamento nella
oggettiva attitudine del cortile condominiale di
servire al godimento collettivo, a prescindere dalla
sua effettiva utilizzazione e dalla dimostrazione
della sua specifica utilità. I cortili condominiali,
tuttavia, non esauriscono la loro utilità nel dare
aria e luce o accesso agli edifici circostanti,
potendo, tra le numerose potenzialità di
utilizzazione, essere, ad esempio, adibiti a
parcheggio di veicoli o al deposito di materiali.
Pertanto, accanto al godimento oggettivo dei
cortili, che non può subire limitazioni apprezzabili
né esclusioni per i condomini la cui proprietà
individuale affaccia su tali aree ricevendo aria e
luce, esiste un godimento soggettivo. Il regolamento
condominiale o, in mancanza di disciplina in esso
della destinazione del cortile, la deliberazione
presa dall’assemblea a maggioranza, trattandosi di
atto di ordinaria amministrazione, possono
disciplinare la destinazione e le modalità d’uso del
cortile comune a parcheggio, optando per diverse
soluzioni, tra le quali l’assegnazione di un posto
auto a ciascun condomino e a ciascun appartamento,
ovvero, quando lo spazio non sia sufficiente per
l’uso diretto di tutti i condomini, promiscuamente o
con sistema di turni temporali o frazionamento di
spazi. La materia dei parcheggi è, in ogni caso,
alquanto complessa, essendovi al riguardo numerose
fonti normative. Merita, senz’altro, menzione non
solo l’art. 18 della legge n. 765/1967, che ha
imposto di riservare nelle nuove costruzioni
appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore
a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di
costruzione, ma anche l’art. 9 della legge n.
122/1989, secondo il quale i proprietari degli
immobili possono realizzare nel sottosuolo degli
stessi o nei locali siti al piano terra dei
fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle
singole unità immobiliari. In conclusione, nel caso
da Lei prospettato, non prevedendo il regolamento
del Condominio alcun divieto di sosta, Ella potrà
chiedere la convocazione di un’assemblea, affinché,
tenuto conto della disciplina contenuta nel suddetto
regolamento con riguardo all’uso delle parti comuni,
si discuta delle diverse soluzioni possibili tra le
quali, ad esempio, la destinazione a parcheggio
dell’area condominiale non utilizzata o l’impiego di
turni temporali, mettendosi ai voti le diverse
proposte, considerato che la delibera assembleare di
destinazione a parcheggio condominiale di aree
comuni scoperte e di regolamentazione delle modalità
d’uso delle stesse da parte dei singoli condomini
andrà approvata con la maggioranza qualificata di
cui all’art. 1136, comma quinto, c.c., non essendo
necessaria a tale scopo l’unanimità dei consensi
degli aventi diritto al voto. |