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Il recesso dal contratto di locazione divenuto
particolarmente gravoso
Quesito:
Esercito in un immobile ad uso diverso
dall’abitazione, preso in locazione, un’attività
commerciale che negli ultimi mesi ha subito una
notevole flessione negativa e che, dunque, sto
considerando di interrompere non potendo più
sostenerne i costi. Potrebbe una simile situazione
costituire una motivazione che mi consenta di
recedere legittimamente dal contratto di locazione
in anticipo rispetto alla sua naturale scadenza,
anche se tale facoltà non è contrattualmente
prevista?
Risponde: Avv.
Debora Lolli
Occorre, innanzitutto, premettere che con specifico
riferimento alle locazioni di immobili urbani ad uso
diverso dall’abitazione, anche quando il contratto
di locazione non preveda che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone
avviso al locatore, mediante lettera raccomandata,
almeno sei mesi prima della data in cui il recesso
deve avere esecuzione, l’art. 27 ultimo comma della
legge n. 392/1978 consente al conduttore di recedere
in qualsiasi momento dal contratto, qualora
ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei
mesi da comunicarsi con lettera raccomandata,
comunicazione nella quale, secondo l’orientamento
della Cassazione, devono essere contestualmente e
concretamente specificati anche i predetti gravi
motivi. Tale specificazione, infatti, non solo è
necessaria - sebbene non espressamente prevista
dalla legge - affinché la dichiarazione di recesso
si perfezioni, ma consente altresì al locatore di
verificare e contestare tempestivamente la
sussistenza dei motivi addotti dal conduttore e la
loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.
Per quanto riguarda il contenuto ed i limiti della
nozione dei gravi motivi in presenza dei quali
l’ultimo comma del suddetto articolo 27 consente al
conduttore di esercitare il potere di recesso,
l’elaborazione giurisprudenziale ha cercato di
selezionare i presupposti causali che fondano tale
potere. Si è, pertanto, sostenuto che i gravi motivi
devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del
conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla
costituzione del rapporto, che siano tali da rendere
oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza
del rapporto stesso e devono avere carattere
oggettivo, non potendo attenere esclusivamente alla
sfera della unilaterale e soggettiva valutazione
della parte conduttrice. Sono stati, ad esempio,
ritenuti gravi motivi, legittimanti il recesso ai
sensi dell’art. 27, ultimo comma, della legge n.
392/1978, la mancata realizzazione di un piano di
sviluppo edilizio della zona, produttiva di effetti
negativi sulle prospettive commerciali nelle quali
il conduttore aveva fatto affidamento al momento
della stipulazione del contratto di locazione, così
come l’andamento della congiunzione economica (sia
favorevole che sfavorevole all’attività
dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente
imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la
riduzione della struttura aziendale, sia tale da
rendere particolarmente gravosa la persistenza del
rapporto di locazione. Deve essere, al contrario,
esclusa la ricorrenza dei gravi motivi nell’ipotesi
in cui la domanda di recesso sia fondata sul diniego
di autorizzazione amministrativa per esercitare
nell’immobile locato l’attività convenuta nel
contratto, quando già al momento della stipulazione
non sussistevano i presupposti di fatto e di diritto
per ottenere l’autorizzazione stessa; non sono,
altresì, considerati gravi motivi di recesso né gli
incrementi dell’attività imprenditoriale del
conduttore, tali da rendere inadeguata la ridotta
superficie dell’immobile locato, poiché conseguenza
di una prevedibile e perseguita espansione
dell’attività imprenditoriale del conduttore, né,
più in generale, gli eventi che rientrano
nell’ordinario rischio di impresa. In conclusione,
alla luce di quanto sopra, occorrerà valutare se nel
Suo caso possa configurarsi la fattispecie del
recesso per “gravi motivi” ai sensi dell’art. 27,
ultimo comma, della sopra citata legge. In caso
positivo, potrà senz’altro recedere dal contratto di
locazione da Lei stipulato, comunicando al locatore,
mediante lettera raccomandata, tale Sua intenzione,
indicando nella stessa i gravi motivi del recesso,
come richiesto dalla citata legge. |