|
18/09/2005
Servitù sugli spazi condominiali
Quesito:
Un condomino proprietario di un giardinetto
privato, confinate con il cortile comune, vorrebbe
cambiare l’attuale cancello pedonale con uno
carrabile, demolendo parte della recinzione
divisoria, per far accedere così dal cortile
condominiale autovetture da posteggiare poi nel
proprio giardino. Il nostro Regolamento di
condominio vieta innovazioni nelle proprietà
esclusive che interessino in modo diretto ed
indiretto parti comuni, quali aperture di porte,
finestre o simili. È possibile e se si, quale
maggioranza assembleare verrebbe richiesta ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC
di Bologna
L’Esistenza
di un cancello pedonale nella recinzione che separa
un giardinetto di proprietà esclusiva di un
condomino dal cortile condominiale, è traccia
dell’esistenza di una servitù di passaggio pedonale
a favore del fondo esclusivo (detto dominante)
ed a carico del fondo di proprietà condominiale (detto
servente), probabilmente costituitasi per
destinazione del buon padre di famiglia ex art. 1062
c.c.; nel caso di specie, costruttore e venditore
del fabbricato condominiale. La giurisprudenza
pronunciatasi in materia è difatti orientata nel
riconoscere la possibilità della costituzione, e
l’esistenza, di servitù a favore dell’unità
immobiliare di proprietà di un singolo condomino ed
a carico dei beni comuni, o viceversa, senza che, il
principio fondante di diritto “nemini res sua
servit” (nessuno può vantare servitù su di una
cosa propria) possa esserne d’ostacolo, posto che,
la contitolarità del bene comune determina
l’inapplicabilità del principio suddetto, viceversa
operante solamente ogniqualvolta un’unica persona
sia titolare del fondo servente e del fondo
dominante (vedi conformemente Cass. Civile N° 6994
del 17/07/1998). Ciò detto, possono così trovare nel
caso in dibattito, piena applicazione gli articoli
1065 e 1067 del c.c., a mente dei quali: “colui
che ha un diritto di servitù non può usarne se non a
norma del suo titolo,…., nel dubbio circa
l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù
deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il
bisogno del fondo dominante con il minor aggravio
del fondo servente”; e ancora ai sensi del
successivo articolo 1067 c.c. : “ Il proprietario
del fondo dominante non può fare innovazioni che
rendano più gravosa la condizione del fondo
servente”. Pertanto, l’ampliamento del cancello
da pedonale a carrabile, potrebbe comportare
un’ingiustificata alterazione del diritto; difatti
se ora le aree comuni devono sopportare un passaggio
pedonale, un domani dovrebbero così consentire un
transito carrabile, con tutto ciò che ne consegue:
mantenimento di spazi di manovra più ampi, struttura
e portanza della strada, inquinamento acustico e
atmosferico per le adiacenti finestre dello stabile
condominale, aggravio del transito. Il ragionamento
suddetto pare poi racchiuso, e così rafforzato,
nell’ambito del Regolamento di condominio vigente
nello stabile condominiale, ove vieta di fare
innovazioni nelle proprietà individuali che
interessino in modo diretto ed indiretto le parti
comuni, quali aperture di porte finestre e simili,
atteso anche che, la recinzione da abbattere
potrebbe intendersi comune in quanto di confine ex
art. 880 c.c., secondo comma. Ad ogni buon conto
occorre poi osservare che, lo stesso articolo 1102
c.c., ultimo comma, prescrive al condomino di
astenersi da quei comportamenti estensivi del
proprio diritto in danno degli altri condomini,
senza il preventivo compimento di quegli atti idonei
al mutamento del titolo del suo possesso. Per quanto
alla possibilità di variare l’estensione della
suddetta servitù, questa può ritenersi materia
sottratta al sindacato assembleare e che potrebbe
essere modificata solamente dall’accordo unanime di
tutti i condomini. Infatti ai sensi dell’articolo
1108 c.c., applicabile nei rapporti di Condominio in
virtù del richiamo di cui all’articolo 1139 c.c., è
necessario il consenso unanime di tutti i
partecipanti per gli atti di costituzione di diritti
reali e pertanto per ogni loro variazione (vedi in
tal senso Cass. Civile N° 3865 del 30 marzo 1993). |