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09/01/2005
Solidarietà tra condomini
Quesito:
Può l’amministratore di un condominio, nel caso
venisse o non riconfermato, agire per il recupero
coattivo dei crediti dovuti alla morosità delle
quote di alcuni condomini nei confronti di un
qualsiasi condomino, indipendentemente dalla
circostanza che, questi abbia regolarmente adempiuto
al suo obbligo contributivo? Possono essere chiesti
dai condomini i danni all’amministratore che
nonostante ad ogni assemblea abbia garantito il
ricorso all’autorità giudiziaria, non abbia dato
seguito alle promesse ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI –
Presidente dell’ALAC di Bologna
L’Amministratore di Condominio a norma del combinato
disposto dell’articolo 1130, 3° comma, c.c. con
l’articolo 1135, punto 2° e 3°, c.c., deve
riscuotere i contributi necessari al mantenimento
dei beni comuni ed all’erogazione dei servizi
d’interesse collettivo, nella misura delle
disposizioni assembleari a preventivo e consuntivo.
L’Articolo 63, 1° comma, delle disposizioni
d’attuazione al c.c. riconosce poi,
all’Amministratore, la possibilità di ottenere
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo,
nonostante opposizione, per la riscossione dei
contributi condominiali, in base allo stato di
ripartizione ritualmente approvato dell’Assemblea
dei condomini. Da tali norme, ne discende, da un
lato, la legittimazione attiva dell’Amministratore a
procedere giudizialmente nei confronti dei condomini
morosi, senza necessità di ricorrere preventivamente
al giudizio assembleare, dall’altro il dovere
dell’Amministratore di adempiere diligentemente al
mandato d’amministrazione conferitogli, ponendo in
essere tutti quegli Atti necessari al recupero del
credito, nell’ambito delle facoltà di legge e delle
disponibilità ricevute dai condomini. Pertanto, nel
caso di morosità di alcuni condomini, a meno che,
non esista una riserva di cassa all’uopo dedicata,
all’Amministratore verranno di conseguenza a mancare
parte dei fondi preventivati per far fronte alle
spese d’interesse comune, allorché, dovrà, convocare
i condomini in Assemblea per far loro anticipare la
quota del condomino moroso e le spese necessarie per
attivare, o proseguire, l’azione legale per il
recupero del credito, prima che, qualche terzo
creditore, non vedendosi saldato, ingiunga al
Condominio il pagamento delle proprie spettanze. In
tal senso, la Suprema Corte di Cassazione, nella
sentenza N° 13631 del 05.11.2001, ha ritenuto
legittima la deliberazione assembleare, la quale
tenda a sopperire all’inadempimento del condomino
moroso, con la costituzione di un fondo cassa ad
hoc, al fine di evitare i danni ben più gravi
nei confronti dei condomini tutti, esposti al
vincolo di solidarietà passiva. Infatti, ad
eccezione di, alcuni e sporadici casi
giurisprudenziali, ove è stato escluso il legame di
solidarietà passiva tra condomini, ritenendo
viceversa operante la regola della parziarietà, in
base alla quale ogni condomino è responsabile
esclusivamente limitatamente alla propria quota di
comproprietà, i condomini sono più propriamente
ritenibili tra loro solidalmente responsabili nei
confronti dei terzi creditori, stante la previsione
normativa di cui all’articolo 1115 c.c. dettata in
materia di comunione, applicabile al Condominio in
virtù del rinvio di cui all’articolo 1139 c.c., come
tra le tante sentenze riportato anche nella
succitata massima. Il vincolo di solidarietà
passiva, ex art. 1292 e 1294 c.c., comporta che,
ogni condomino può essere escusso per l’intero
debito del Condominio da un terzo, nei cui confronti
è condebitore solidale, indipendentemente
dall’adempimento del suo obbligo rispetto al
Condominio, e di conseguenza ha diritto di regresso
nei confronti degli altri condomini, limitatamente
alla quota di spesa dovuta da ciascuno di essi in
ragione dei rispettivi millesimi di comproprietà (vedi
conformemente Cass. Civile N° 1510 del 23 02 1999).
Ciò premesso, nel caso di specie, l’Amministratore,
se in carica, ha facoltà di chiedere la
contribuzione degli altri condomini per sopperire
alla mancanza di cassa, causa il mancato pagamento
di un condomino, solo in quanto abbia posto la
problematica all’attenzione dell’Assemblea dei
condomini ed ottenuto la delibera di una rata
straordinaria in tal senso. Come pure, potrà essere
passibile di una azione di responsabilità per gli
eventuali danni che dovessero derivare ai condomini
per il mancato tempestivo ricorso all’Autorità
Giudiziaria per il recupero del credito, come tra
l’altro, più volte garantito in sede assembleare
dallo stesso Amministratore. Si osservi poi che,
l’Amministratore cessato dal Suo incarico, al pari
di qualunque altro terzo creditore, potrà agire nei
confronti dei condomini per il recupero del proprio
onorario e delle somme da questi eventualmente
anticipate. |